L’un des axes forts de la loi du 17 août 2015 relative à la Transition énergétique pour la croissance verte est d’encourager la lutte contre les gaspillages, la réduction des déchets à la source et le développement de l’économie circulaire.

Cette loi fixe des objectifs chiffrés sur la réduction et la valorisation des déchets :

•   La réduction de 10% des déchets ménagers et assimilés produits d’ici 2020,
•   Le recyclage de 55% des déchets non dangereux en 2020 et 65% en 2025,
•   La valorisation de 70 % des déchets du bâtiment et des travaux publics à l’horizon 2020,
•   La réduction de 50 % des quantités de déchets admis en installation de stockage d’ici 2025.

C’est dans ce cadre que s’inscrit l’obligation de tri et de valorisation de 5 flux distincts de déchets depuis le 1er juillet 2016: papier/carton, métal, plastique, verre et bois (Décret n°2016-288 du 10 mars 2016), ainsi que l’obligation de tri des papiers de bureau.

CBRE vous propose un logigramme afin d’évaluer votre maturité dans le déploiement du tri 5 flux.

La Section 3 du Décret n° 2016-288 du 10 mars 2016, portant diverses dispositions d’adaptation et de simplification dans le domaine de la prévention et de la gestion des déchets, réglemente les conditions de tri à la source des déchets non dangereux de papier, de métal, de plastique, de verre et de bois afin de favoriser leur réutilisation et leur recyclage.

Les concernés

1. A compter du 1er juillet 2016, les producteurs et détenteurs de déchets de papier, métal, plastique, verre et bois.

•   qui n’ont pas recours au service assuré par les collectivités territoriales
•   qui ont recours au service assuré par les collectivités territoriales moyennant une production ou prise de possession de plus de 1100 litres de déchets hebdomadaire.

2. Les producteurs et détenteurs de déchets de papiers de bureaux :

•   à compter du 1er juillet 2016, sur chacune de leurs implantations regroupant plus de 100 personnes*;
•   à compter du 1er janvier 2017, sur chacune de leurs implantations regroupant plus de 50 personnes*;
•   à compter du 1er janvier 2018, sur chacune de leurs implantations regroupant plus de 20 personnes*

* tout personnel, de droit public ou privé, dont les fonctions professionnelles impliquent normalement la production de déchets de papier de bureau, relevant des catégories socioprofessionnelles précisées par arrêté du ministre chargé de l’environnement.
Ne sont pas concernés : Les ménages, communes ou groupement de communes.

Obligations

•   Les producteurs et détenteurs tel que identifiés ci-dessus, trient à la source les catégories de déchets pour lesquelles ils sont concernés et ce séparément des autres déchets.
(Les déchets des catégories : papier, métal, plastique, verre et bois peuvent être conservés en mélange sur site pour un tri ultérieur).

Sanctions

•   Mise en demeure d’effectuer les opérations nécessaires au respect de cette réglementation.
•   Versement d’une astreinte journalière au plus égale à 1 500 €
•   Paiement d’une amende au plus égale à 150 000 €.

Approche méthodologique

Les équipes de CBRE prendront les mesures nécessaires pour adapter le système de tri de votre site et permettre ainsi votre mise en conformité.

Source : Décret n° 2016-288 du 10 mars 2016 portant diverses dispositions d’adaptation et de simplification dans le domaine de la prévention et de la gestion des déchets

CBRE vous propose de revenir sur la sortie du guide pratique relatif à la sécurité incendie dans les magasins de vente et les centres commerciaux, publié le 27 décembre 2017 par la Direction Générale de la Sécurité Civile et de la Gestion des Crises.

Ce guide s’inscrit dans la démarche de simplification de la réglementation Sécurité Incendie et a vocation à favoriser l’harmonisation des pratiques en la matière.

Il fait suite aux travaux de la mission dite « M » dédiée à l’assouplissement des règles sécurité incendie applicables aux établissements classés en ERP type M à savoir les magasins, les locaux ou aires de vente et les centres commerciaux lancée le 11 décembre 2014 par le gouvernement.

Cette mission a réuni plus de 90 acteurs (services de l’État et de collectivités locales, des constructeurs, des bureaux d’études, associations de personnes handicapées, de consommateurs, etc.) et a donné naissance à 36 recommandations reprises en grande partie dans ce guide.

Le guide s’articule ainsi autour des trois grandes thématiques suivantes :

• Conception, dispositions constructives, aménagements et installations techniques ;
• Moyens de secours ;
• Exploitation, gestion de la sécurité, maintenance, contrôles et visites.

Il s’adresse aux usagers des magasins de vente et des centres commerciaux, ainsi qu’aux concepteurs, maîtres d’ouvrages, exploitants, organismes agréés et techniciens compétents, etc.

A titre d’exemple, la partie sur les « Moyens de Secours » traite des systèmes de sonorisation et indique notamment dans l’article Alarme Générale :
• …
• Le système de sonorisation ne se substitue pas aux équipements d’alarme.
• Si le choix d’un message pré-enregistré est retenu, il doit-être court, clair et compréhensible.
• Si la combinaison entre le signal sonore et le message d’alarme préenregistré est retenu, la séquence suivante est préconisée : signal sonore conforme à la norme, d’une durée entre 4 s et 10 s, silence, message d’alarme, silence, traduction du message d’alarme (si nécessaire selon la fréquentation du site) silence.
• Cette séquence est diffusée au moins 2 fois.
• …

Tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non » constituent des établissements recevant du public.

Quelles parties des locaux sont concernées ?

7 zones principales doivent être rendues accessibles :

• l’entrée
• l’accueil
• les circulations extérieures et intérieures du bâtiment
• le stationnement des véhicules – les locaux intérieurs
• les sanitaires ouverts au public
• la signalétique

Les équipements et mobiliers intérieurs et extérieurs doivent également être accessibles.

Les ERP neufs doivent obligatoirement être accessibles, alors que les ERP existants doivent être adaptés, sauf s’ils peuvent justifier d’une dérogation.

Quels délais et procédures pour rendre son local accessible ?

Les ERP devaient être rendus accessibles le 31 décembre 2014 au plus tard.

Les propriétaires d’ERP existants non encore accessibles doivent donc déposer au plus vite un agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP). Ces agendas permettent au propriétaire d’organiser la mise en accessibilité des locaux, en étalant les travaux sur plusieurs années. En principe, la durée des travaux ne doit pas être supérieure à 3 ans, mais il y a des exceptions.

Durant le déroulement des travaux, le propriétaire doit transmettre annuellement un point de situation sur la mise en œuvre de l’Ad’AP.

A l’issue des travaux, le propriétaire doit adresser une attestation d’accessibilité soit au préfet du département, soit à la commission pour l’accessibilité de la commune.

Pour les établissements qui ont fait l’objet d’un permis de construire, une attestation finale de vérification de l’accessibilité est obligatoire.

L’absence non justifiée de dépôt d’Ad’AP est passible de sanctions financières et pénales.

Il existe des aides financières selon la typologie des locaux concernés.

Quels sont les cas de dérogation ?

Quatre cas de dérogation sont admis par la loi :

• l’impossibilité technique de réaliser les travaux
• la préservation du patrimoine architectural, urbain ou paysager,
• la disproportion manifeste entre l’amélioration prévue et ses conséquences sur l’activité de l’établissement ou du fait des travaux
• l’opposition des copropriétaires d’un bâtiment à usage principal d’habitation à la réalisation des travaux de mise en accessibilité

Les demandes de dérogation doivent être motivées dans l’Ad’AP. La dérogation doit être autorisée par la commission départementale consultative de la protection civile, de la sécurité et de l’accessibilité.

Dans un bail commercial, comment se répartissent les coûts des travaux de mise en conformité entre le bailleur et le locataire ?

Si un preneur dont l’activité relève de la réglementation ERP s’installe dans des locaux qui ne sont pas aux normes, les travaux d’accessibilité doivent être envisagés lors de la négociation du bail. La répartition des travaux doit être fixée dans le bail.

Généralement, le bailleur prendra à sa charge les gros travaux qui relèvent de l’article 606 du Code civil (par exemple les travaux relatifs aux murs porteurs) le preneur conservant à sa charge les autres travaux d’accessibilité.

Une nouvelle obligation : la tenue d’un registre public d’accessibilité

Depuis le 22 octobre 2017 les ERP doivent tenir à disposition du public un registre d’accessibilité qui regroupe des informations relatives au degré d’accessibilité de l’établissement et des prestations.

Retrouvez l’ensemble de nos offres de bureaux classés ERP.

L’arrivée cette année de nouvelles certifications enrichit les certifications environnementales existantes sur l’aspect social et économique avec les thèmes du bien-être et de la connectivité. Deux des trois piliers du Développement Durable, avec l’environnement.

L’immeuble vert, une couleur tendance 2017

L’adoption de la loi de la transition énergétique et l’accord de Paris lors de la COP21 engagent les acteurs de la construction à produire des bâtiments à énergie positive et bas carbone dans une exigence de performance énergétique et environnementale.
Vous trouverez l’inventaire des différents labels attestant de cette ambition de lutter contre le dérèglement climatique et la préservation de l’environnement dans le view point  » Les certifications de l’immobilier  » ci-joint.

Evolution du nombre de m² de locaux tertiaires ayant fait l’objet d’un label de performance énergétique.

Le “WELL”- Being : une norme en vogue

Parmi les nouvelles certifications  créées autour du bien-être au travail, la norme WELL (International Well Building Institut ) s’est imposée tant à l’échelle mondiale que française. Cette labellisation  établit de nouveaux standards qui visent à améliorer la santé, le bien-être et la qualité de vie au travail. Des standards qui se déclinent dans toutes les étapes de la réalisation de l’immeuble : la conception, la construction, l’aménagement et l’exploitation du bâtiment.

La norme WELL est aussi une source d’innovation et d’évolution qui peut améliorer la circulation des employés dans les bâtiments et l’aménagement des espaces de vie. Une certification qui se décline en 7 thèmes : Air, Eau, Confort, Alimentation, Activité physique, Bien-être psychique et Lumière.

La France est le 4ème pays au monde et le  1er pays européen dans la production d’immeubles certifiés Well avec 27 projets en cours de certification. Parmi les exemples de certifications, nous pouvons citer le Siège de CBRE à Madrid qui est devenu  le premier espace de bureaux certifié WELL GOLD en Europe continentale.

Smart building and Smart City : digital et connectivité

Née en 2013 à New York , la certification « Wired Score » nouveau label de qualité digitale dans les bâtiments est arrivé en France début  2017 et permet aux propriétaires et aux promoteurs  immobiliers d’afficher leur engagement en matière de connectivité. Ce nouveau référentiel est composé de 40 critères attestant de la bonne connectivité dans les espaces de travail des bâtiments.
En France, 14 bâtiments sont d’ores et déjà engagés dans la démarche. L’ensemble des projets sont localisés en Ile de France. On peut notamment citer les tours CBX et Pacific, PB5 à la Défense, ou encore le #Cloud, ORA et le 55 Amsterdam à Paris.

Lancé par l’association Smart Building Alliance (SBA),  représentant l’ensemble des corps de métiers liés au bâtiment et aux acteurs de la Smart City, le label « Ready 2 Services » (R2S) distinguera quant à lui les bâtiments connectés et communiquant avec leur environnement dès cet automne en France. Gage de qualité pour les occupants, ce référentiel intégrera de nouvelles exigences autour des notions d’interopérabilité, de sécurité, de politique de gestion des données et d’offre de services.

Un immeuble connecté deviendra bientôt le 1er facteur de décision dans le choix d’un bureau !

Nous saisissons  l’occasion du dernier rapport CBRE  « Tour d’horizon des certifications dédiées à l’immobilier en France » pour  vous présenter les différentes certifications environnementales dédiées à l’immobilier d’entreprise. La diversité et le développement des tendances de ces certifications immobilières  nécessitent une explication pédagogique capable d’éclairer les investisseurs, les développeurs, les exploitants et les utilisateurs conscients des enjeux de compétitivité liés à ces démarches.

Les certifications de l’immobilier et le marketing de l’immeuble

La pluralité de ces normes, labels et certifications participe à la construction de l’image de marque de l’immeuble tertiaire. Enjeu de compétitivité, l’immeuble valorisé et attractif déploie une stratégie marketing auprès des propriétaires et des utilisateurs qui cherchent à séduire et à retenir des talents professionnels par des environnements de travail de qualité.

Aujourd’hui, plusieurs organismes proposent d’attester de la qualité des immeubles, ces offres de certification s’adressant aux maîtres d’ouvrage publics ou privés qui souhaitent faire reconnaitre les performances de l’immeuble pour attester qu’elles correspondent aux meilleures pratiques en vigueur. Ces marques de reconnaissance balayent des domaines très variés qui vont de l’énergie à l’environnement en passant par le bien-être, la biodiversité, le digital ou encore la sécurité. Nous avons retenu les principales tendances constatées en immobilier de bureau.

Le bureau : les certifications environnementales se généralisent en France dont les trois principales sont : NF HQE™, BREEAM® et LEED®.

Eventail des certifications et labels disponibles sur le marché de l’immobilier de bureaux

Source : International WELL Building Institute CBRE Research

Un phénomène très présent en Île-de-France où la quasi-totalité des livraisons de bureaux neufs ou restructurés bénéficie désormais d’une certification environnementale depuis 2010. Ce processus de certification se développe  également dans les régions et permet de faire évoluer sensiblement les performances du parc existant.
Ainsi, la proche périphérie de la capitale dispose désormais d’un gisement important de surfaces de bureaux économes en énergie et respectueux de l’environnement. Le poids du parc certifié dépasse déjà les 20 % dans tous les secteurs limitrophes de Paris, à l’exception de la première Couronne Est. À La Défense, les propriétaires et investisseurs s’engagent même dans des démarches de double certifications pour répondre aux attentes d’une clientèle internationale (45 % des opérations certifiées livrées depuis 2008). Dans Paris QCA, en 2015, plusieurs opérations ont fait l’objet d’une triple certification NF HQE™, BREEAM® et LEED®.

Le Décret relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans le tertiaire vient d’être publié. Vous êtes peut-être concerné par cette obligation réglementaire. Réponse en infographie !

Chez CBRE, cette nouvelle obligation aura un impact sur l’ensemble de nos métiers, notamment ceux de la transaction explique Ludovic CHAMBE.
En effet, lors de la vente ou de l’acquisition d’un immeuble, nos équipes vont devoir recenser les actions mises en place depuis 2006 pour répondre aux exigences du décret. Nul doute que les sujets énergétiques vont prendre encore plus d’importance lors des négociations entre vendeur et acheteur.
Même les immeubles qui seraient très bien localisés et entièrement occupés pourraient voir leur prix décoté si les mesures à mettre en place pour répondre aux objectifs n’ont pas été anticipées. Lors de la location de nouveaux espaces de travail, la réflexion est similaire.

Source : Décret n° 2017-918 du 9 mai 2017 relatif aux obligations d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire 

Le bail dérogatoire se caractérise par sa souplesse et sa durée maximale de 36 mois

Le bail dérogatoire permet aux parties dont le bail devrait normalement être soumis au statut des baux commerciaux de conclure un bail dérogeant à ce statut. Le contenu du bail dérogatoire est alors librement négocié par les parties (répartition des travaux et des charges, faculté de résiliation, préavis…).

Seule la durée du bail dérogatoire est impérative : le bail (et ses éventuels avenants) ou les baux dérogatoires successifs ne pourront pas dépasser 36 mois. Par exemple, si le bail avait été conclu pour une durée de 10 mois, il pourrait être prolongé de 26 mois au maximum. Avant l’entrée en vigueur de la loi PINEL, la durée maximale du bail dérogatoire était de 24 mois.

Cette durée de 36 mois permet d’une part au bailleur de ne pas s’engager sur une longue durée ni d’accorder la propriété commerciale à un locataire qu’il ne connait pas et d’autre part au locataire de tester son activité.

Le preneur n’a pas de droit au renouvellement du bail

Contrairement au bail commercial, à l’issue du bail dérogatoire le locataire n’a pas de droit au renouvellement de son bail ni au paiement d’une indemnité d’éviction. Cela signifie que le bailleur n’est pas tenu d’accorder au locataire le renouvellement du bail. C’est un désagrément pour le locataire.

A l’expiration du bail le locataire doit quitter les lieux sans indemnisation. Ce type de bail est donc à conseiller aux entreprises du secteur tertiaire mais il est peu conseillé aux commerçants qui pourraient alors perdre leur fonds de commerce et leur clientèle à l’issue du bail.

Attention au risque de transformation en bail commercial !

En effet, si le locataire se maintient dans les lieux à l’issue de son bail sans opposition du bailleur et que les conditions d’application du bail commercial sont réunies, un bail commercial naît automatiquement à l’expiration d’un délai de 1 mois. Ainsi si le bail prend fin le 31 janvier 2017 et que le locataire reste et est laissé en possession des locaux, le 1er mars 2017 un nouveau bail commercial de neuf nouvelles années va se former.

Pour rappel, le statut des baux commerciaux impose un cadre strict aux parties. Un certain nombre de règles d’ordre public rythment les relations bailleur – locataire. Les parties sont engagées pour une durée minimale de 9 ans, le locataire ne pouvant donner congé qu’à l’issue d’une des périodes triennales. Egalement le locataire disposera d’un droit au renouvellement du bail. A défaut de renouvellement, il sera indemnisé par le bailleur si l’éviction n’est pas justifiée.

A l’approche de la fin d’un bail dérogatoire et en fonction de leurs intérêts, locataire et bailleur doivent donc être particulièrement vigilants afin de ne pas glisser involontairement vers un bail commercial.