La Défense, emblématique quartier d’affaires français, est en mutation permanente. Loin d’être figée dans son architecture des années 60 et 70, elle se réinvente en profondeur, répondant ainsi aux nouveaux enjeux économiques, environnementaux et sociétaux. Les tours emblématiques qui ont fait sa renommée sont aujourd’hui l’objet de vastes opérations de restructuration, offrant un nouveau visage à ce quartier d’affaires.

Crédit : Par Louis Beauchet – stock.adobe.com

1. Une métamorphose nécessaire

Le quartier d’affaires de La Défense est en pleine mutation. Loin d’être un simple processus de rénovation, cette transformation profonde est motivée par une combinaison de facteurs qui ont profondément modifié le monde du travail et nos attentes en matière d’environnement.

 Lancé à une époque où l’économie industrielle régnait en maître, le parc immobilier de La Défense commençait à vieillir. Les tours emblématiques des années 60 et 70, bien que des symboles de modernité à leur époque, ne répondent plus aux besoins actuels. Leur conception, axée sur des espaces de bureaux cloisonnés et peu flexibles, ne favorise plus la collaboration et l’innovation que recherchent les entreprises d’aujourd’hui.

Parallèlement, l’évolution des modes de travail a modifié en profondeur les attentes des salariés. Le télétravail, les espaces de coworking et la recherche d’un meilleur équilibre vie professionnelle-vie personnelle ont modifié les critères de choix des entreprises. Les espaces de travail doivent désormais être plus agréables, plus collaboratifs et mieux intégrés dans leur environnement.

Enfin, la prise de conscience des enjeux environnementaux a imposé de nouvelles contraintes dans la construction et la rénovation des bâtiments. La lutte contre le changement climatique, la recherche d’une meilleure qualité de l’air et la volonté de réduire l’empreinte écologique des bâtiments ont poussé les acteurs de l’immobilier à adopter des normes de construction plus strictes et à privilégier des solutions plus durables.

Pour maintenir son attractivité et continuer à jouer un rôle moteur dans l’économie française, La Défense doit donc se réinventer en permanence. La restructuration du quartier est une nécessité pour répondre aux nouveaux enjeux.

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2. Chronologie d’une métamorphose

La transformation de La Défense s’est articulée autour de plusieurs phases successives, chacune marquant une étape importante dans l’évolution du quartier.

Phase 1 : Les prémices du renouveau (2012-2015)

Cette première phase a été marquée par le lancement de plusieurs projets emblématiques, tels que la Majunga, la D2, Carpe Diem, CBX ou T1, qui ont contribué à diversifier l’offre immobilière de La Défense et à moderniser son paysage urbain.

Phase 2 : L’accélération de la transformation (2020-2025)

Cette période a été caractérisée par une accélération des projets de restructuration. La livraison de tours comme Trinity, Hekla, Alto, Aurore, Altiplano, Lightwell, Hopen et The Link a profondément modifié le visage de La Défense. Ces projets ont introduit de nouveaux standards en matière d’architecture, de fonctionnalité et de durabilité, répondant ainsi aux attentes des entreprises modernes.

L’année 2024 marque un renouveau prometteur pour le marché immobilier de La Défense, avec une activité soutenue et une forte demande de nouveaux espaces de travail. Cette dynamique positive s’explique notamment par la proposition d’offres locatives attractives et par l’arrivée de nouveaux acteurs économiques.

Phase 3 : Le défi de l’avenir (à partir de 2026)

La troisième phase de la transformation de La Défense s’annonce particulièrement exigeante. La livraison clé en main de la tour CB3 marque un tournant décisif, ouvrant la voie à une nouvelle génération d’immeubles de bureaux. La restructuration d’icônes architecturales telles qu’Exaltis. Les régénérations des tours Total, Areva, Blanche, Manhattan, aujourd’hui confrontée à des problématiques de financement, pourraient profondément renouveler le paysage urbain. Ces opérations, en revitalisant un parc immobilier vieillissant, permettront de renforcer l’attractivité de La Défense et de consolider sa position de quartier d’affaires de premier plan.

Cette troisième phase sera l’occasion de relever de nouveaux défis, tels que la transition énergétique, l’aménagement d’espaces publics de qualité et l’amélioration de la mobilité. En s’appuyant sur les succès des phases précédentes, La Défense continuera à se transformer pour devenir un quartier d’affaires plus durable, plus inclusif et mieux connecté.

3. Les enjeux d’une métamorphose ambitieuse

La restructuration de La Défense, un chantier d’envergure, soulève de nombreux défis. Outre les investissements colossaux et la complexité technique, l’enjeu environnemental est primordial. La transition énergétique, la végétalisation des espaces et la réduction de l’empreinte carbone sont au cœur des préoccupations. Parallèlement, il s’agit de créer un quartier vivant et dynamique, offrant une qualité de vie améliorée.

Le développement de nouveaux commerces, de services et l’amélioration de l’accessibilité par les transports en commun contribuent à renforcer l’attractivité de La Défense et à en faire un pôle économique majeur. La coordination des différents acteurs, de l’architecte à l’investisseur, est essentielle pour mener à bien ces projets ambitieux et garantir leur pérennité.

En s’inscrivant dans une dynamique plus large de développement du Grand Paris, La Défense se positionne comme un quartier d’avant-garde, alliant excellence architecturale, développement durable et qualité de vie.

     La Défense est en pleine mutation. Les projets de restructuration en cours, tels que la livraison de nouvelles tours et la rénovation de bâtiments emblématiques, transforment profondément le quartier. En misant sur l’innovation, la durabilité et l’attractivité, La Défense s’affirme comme un pôle économique dynamique, offrant un cadre de vie et de travail de qualité. Les défis à relever sont nombreux : financement, coordination des acteurs, intégration dans le Grand Paris. Toutefois, les perspectives sont prometteuses, avec un marché immobilier en pleine effervescence et des projets ambitieux qui dessinent le visage de La Défense de demain.

Milléniaux, big data, e-commerce, réalité augmentée, réseaux sociaux, réponse instantanée,intelligence artificielle, internet des objets, la révolution numérique va profondément modifier l’industrie immobilière. Colloques, livres blancs, thèses, son impact sur l’immobilier tertiaire, le logement ou le commerce est décortiqué. Rien sur l’impact qu’elle aura sur le marché des locaux d’activité en Ile de France !

Nous nous sommes penchés sur le sujet et nous vous soumettons quelques idées.

Changement de design et accélération de l’obsolescence

Historiquement, les utilisateurs privilégiaient la fonctionnalité de l’outil, la proximité du bassin d’emploi et de la clientèle. La partie administrative des sites d’activité était rarement l’objet de l’attention des décideurs, les services associés (hors sécurité) étaient perçus comme une charge augmentative du loyer.

Télétravail, nouvelle génération de collaborateurs, guerre des talents, congestion routière (rien à voir avec le digital), collaboration, bien-être au travail, tous ces facteurs qui depuis quelques années ont bouleversé la conception de l’immobilier de bureau, vont avoir des répercussions pour les locaux d’activités en IDF.

Le traitement des espaces « bureaux » et l’environnement de travail vont devenir discriminants.

Conséquence possible : la partie du parc de locaux d’activités qui a déjà du mal à se commercialiser (environnement direct dégradé, bâtiment ancien et mal situé) sortira définitivement du marché locatif.

Remèdes :
▪ Architecture soignée,
▪ Partie bureaux conçue pour évoluer dans le temps,
▪ Services aux salariés,
▪ Environnement direct qualitatif,
▪ Bâtiment intelligent.

Relations locataires/ propriétaires :

Le propriétaire sera considéré comme un partenaire de la réussite de l’entreprise qui attendra de lui un service irréprochable pour ses collaborateurs et son activité.

Manifestation possible : des propriétaires notés négativement sur des sites internet en libre accès.

Remèdes :
▪ Un facility management disponible à tout moment, proactif et générateur
d’économies d’exploitation.
▪ Le BIM pour toute nouvelle construction pour faciliter l’évolution du bâtiment et sa
gestion active.

Les usages :

Le grand atout des locaux d’activité réside dans leur capacité intrinsèque à accueillir des types d’activité différents.
A l’image d’un studio de cinéma, on peut rapidement en changer l’usage. Les locaux d’activités « standards » résisteront donc mieux que les actifs tertiaires.

Avec l’explosion du e-commerce, les sites historiquement placés en bordure de l’agglomération seront des réceptacles de la logistique du dernier kilomètre.
A l’image des espaces de coworking en bureaux, ils seront partagés. Partage des surfaces sur le modèle d’un Self Storage et partage du temps sur le modèle du Flex Office.

Le modèle économique se met en place. Le besoin sera important : en 2030, à l’heure du camion autonome, du trafic régulé, définir des plages horaires de l’utilisation de l’espace de stockage avant livraison finale sera aisé.

Changer d’usage c’est aussi changer de destination. Les friches industrielles très anciennes sont architecturalement et esthétiquement des écrins pour accueillir les nouveaux concepts de bureaux collaboratifs.

Station F, pôle de créativité, campus, elles sont aujourd’hui et seront demain des cadres idéaux de travail pour les nouvelles générations.

Une aubaine pour les développeurs : la fin des lancements en blanc.

Les nouvelles technologies, les solutions de réalité augmentée (modélisation 3D, visites virtuelles…) permettent au client de visualiser un bâtiment de façon détaillée dès les premières étapes de son projet. Lors d’une construction, le client peut ainsi se projeter plus facilement et aménager son bien selon ses préférences, grâce à une phase de conception plus « réelle ».
Les adaptations peuvent être faites avant la fin de la construction, ce qui représente une économie de temps et d’argent. L’accélération des procédés de construction, l’imprimante 3D, le big data permettront sans doute à l’avenir de livrer des bâtiments en des temps records. Les utilisateurs aujourd’hui rétifs aux délais d’attentes et suspicieux de la conformité des plans papiers au produit fini, n’auront plus de raisons d’écarter la construction dans leur recherche immobilière.

Le marketing 2.0

Aujourd’hui, plus de 80% des recherches immobilières commencent sur Internet, rendant le digital primordial pour le propriétaire désireux de commercialiser son actif.

L’utilisation des sites web et des réseaux sociaux est devenue incontournable.
Face à la multiplication des annonces immobilières sur les sites web, de nouvelles exigences deviennent la priorité afin de rendre l’expérience client plus attractive. Désormais l’importance du visuel est omniprésente sur nos écrans : une annonce avec des photos de qualité est 4 fois plus efficace. Les photos / vidéos / modélisation 3D deviennent des éléments essentiels pour susciter l’intérêt des clients.

Les réseaux sociaux sont également un bon vecteur pour les professionnels de l’immobilier, qui peuvent publier leurs annonces sur Twitter, trouver de nouvelles collaborations sur LinkedIn, ou encore inviter des utilisateurs potentiels à un Facebook Live, pour visiter un bien en vidéo à 360°.

Pour conclure :

La transformation numérique est inéluctable. Elle touche tous les acteurs des locaux d’activités (constructeurs, utilisateurs, investisseurs, conseils).
Les locaux d’activités doivent évoluer pour répondre à ces bouleversements et profiter de l’attractivité parisienne pour tous les nouveaux usages.
La révolution digitale améliorera la performance des actifs, de leurs utilisateurs et des propriétaires. Elle est aussi exigeante car transparente (voir intrusive) et sans oubli.

Parce qu’elle est évolutive et impose une attention de tous les instants, elle nous oblige à la vigilance et renforce l’importance du conseil et de la réflexion.
C’est une bonne nouvelle !

Pierre-Louis DUMONT

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Comment travaillerons-nous en 2030 ? C’est à cette vaste question que l’équipe CBRE Project, Lina GHOTMEH Architecte Associée et Fondatrice de DGT s’est attelée pour imaginer l’immeuble du futur sur le site N2 de la ZAC Clichy Batignolles dans le 17ème arrondissement de Paris. Mais au lieu de se focaliser sur la technique technicienne nous avons voulu mettre l’Homme au coeur de notre réflexion. eCOmachine est le fruit de nos recherches visant à transmuter la matière en élément vivant par l’Homme et pour l’Homme.

Les études d’anticipation réalisées par CBRE (Les lieux pour travailler : Nouvelles tendances, Nouveaux enjeux publié en mai 2015, Vision 2030 Travail et lieu de travail dans 15 ans publié en octobre 2014) nous indiquent clairement que le monde du travail entre dans un nouveau paradigme.

Les nouvelles technologies ont révolutionné et continuent de révolutionner la façon dont on travaille :

Grâce à une tablette, un smartphone ou un ordinateur portable, mon espace de travail n’est plus un bureau mais le lieu d’où je me connecte : un café, le métro, mon domicile.. . La frontière entre vie privée et vie professionnelle est de plus en plus floue. Dans la mesure où j’ai le choix de mon lieu de travail, l’immeuble se doit de réponse à mes besoins personnels comme professionnels. De lieu de travail obligé, la fonction première du bâtiment de bureaux devient alors la création de lien social, d’échanges et la transmission de valeurs. C’est pour cela que nous avons pensé eCOmachine avant tout comme un lieu de vie.

eCOmachine capable de s’adapter à des usages spécifiques et à des usages incertains

Flexible, eCOmachine est un lieu qui incite au «PLAYFUL CO-WORKING » (co-travail joyeux), un espace de travail ludique et diversifié. Anticipant les modes de travail de demain, le premier étage accueil un espace incubateur de 450 m² d’où émerge les entreprises de demain. Le rez-de-chaussée, connecté au parvis, est un lieu d’échange et d’accueil par excellence.

Des espaces qui développent le plaisir de travailler – une Zen zone pour décompresser

Tel un corps ouvert actionné par ses usagers, eCOmachine dispose d’espaces collaboratifs axés sur l’innovation et le plaisir de travailler. L’eau, l’air et la lumière se combinent dans les nombreuses terrasses, jardins et loggias afin de développer un esprit joyeux de collaboration. Ces terrasses réparties sur tous les niveaux offrent +20% de surfaces à vivre. Pour la santé et le bien-être de tous, le sous-sol accueille une salle de sport et une Zen Zone qui permet de s’isoler des champs électromagnétiques de nos appareils wifi et GSM. En favorisant le confort des utilisateurs et en minimisant leurs expositions aux risques sanitaires, eCOmachine apporte de réels gains de productivité pour le plus grand bien de tous.

Un bâtiment qui parle à ses utilisateurs et son environnement

Le fonctionnement d’eCOmachine est visible, physiquement et virtuellement. Les données « vitales » du bâtiment s’affichent en temps réel sur les écrans. Une application eCOmapp permet d’investir et de mutualiser plus efficacement les espaces du bâtiment tout en créant des liens entre les usagers. eCOmapplus connecte une partie des espaces d’eCOmachine à la ville : cf. réseau Néo-nomades. Elle permet également à l’utilisateur d’agir à distance sur son environnement de travail (climatisation, éclairage…). Plus d’excuse pour avoir laissé la lumière allumée en quittant le travail !

Le bâtiment communique aussi avec son environnement en vibrant selon ses humeurs au rythme des lumières proposées par l’artiste Nathalie JUNOD PONSARD.

eCOmachine des innovations en résonnance

Au-delà des usages, eCOmachine est le lieu d’expression de l’innovation technique : un béton mangeur de pollution vient couvrir le parvis, de petites éoliennes en forme de feuilles sont réparties sur la façade et sur des arbres ou encore des tapis de sol installés dans le gym club et les halls créent de l’électricité quand on y marche dessus.

L’excellence environnementale

Bâtiment à énergie positive et disposant d’une triple certification (HQE, BREEAM, LEED), eCOmachine propose aussi une approche concrète de l’environnement en mettant en spectacle ses terrasses étagées où se développe des prairies messicoles, des potagers pour terminer par une forêt qui surplombe le Périphérique. Fruit du travail de l’ensemble des services de CBRE conduit par CBRE Project et de l’imagination de Lina GHOTMEH, DGT Architects, eCOmachine se veut l’alliance harmonieuse de la technique, de l’environnement et de l’Humain.

En savoir plus sur CBRE, une ecomachine à Paris et sur le site Reinventer Paris.

L’équipe eCOmachine :

• CBRE France :  
  Laurent BROQUA, CBRE Project, Directeur de département
  Ludovic CHAMBE, CBRE Corporate, Responsable Développement Durable
  Joseph Guyot, Tommy Alonso, Margot Loyer

• DGT Architects :
  Lina Ghotmeh Directrice, Architecte Associée
  Théo Tostivint, Saja Tourbah , Tracy Zeidan, Micheal Chomette, Hortense Prot

• Et toute l’équipe :                                                                                                                                 Marlène Ghorayeb, Anne Mie Depuydt – uapS, Joseph Chafey – AE75, Claire Dages, Alexis Kryceve – PurProjet, Rawad Choubassi – Systematica, Klaas De Rycke, Paul Covillault – Bollinger+Grohmann, Gérard Kotingan – abc décibel, Patrick Lanusse – CTH, Jérôme Michaud-Larivière, Hélène Bédon-Rouanet – NewWind, Nathalie Junod Ponsard – Artiste Lumière, Louise Lemoine, Ila Béka – Living Architectures, Philippe Cerisier – adc