Peut-on choisir librement l'ICC, l'Ilat, l'ILC ou l'IRL comme clause d’indexation ? 

Au préalable, rappelons qu’un loyer n’est indexé que si le propriétaire et le locataire ont décidé d’insérer dans le bail une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation). A défaut d’une telle clause, le loyer reste en principe, figé pendant le cours du bail (sauf à faire valoir des motifs de révision par la voie judiciaire). Lorsque les parties contractantes s’entendent pour faire évoluer automatiquement leur loyer en fonction de la variation d’un indice, elles doivent déterminer la périodicité de la révision (trimestrielle, annuelle, biennale…) et choisir d’un commun accord quel indice sera applicable.

Le choix de l’indice est toutefois très encadré par la loi :

• Dans le secteur de l’habitation, le loyer du logement principal du locataire s’indexe à l’indice de référence des loyers (IRL). Il n’existe pas d’autre indice de référence. En savoir plus sur le site de l'INSEE.  
 

• Dans les autres secteurs locatifs, il est possible de choisir sa clause d’indexation. Il faut toutefois tenir compte de la restriction du Code Monétaire et Financier qui interdit d’indexer le loyer sur le smic, le niveau général des prix ou des salaires ou sur le prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec le bail ou avec l’activité de l’une de parties. (Art. L.112-2 CMF).

• Il est donc possible de retenir un indice lié à l’activité du locataire.
  Ex : un industriel pétrolifère peut indexer son loyer sur le prix du baril de pétrole.
   

• Le choix d’un indice lié à l’immobilier est l’usage. En effet, l’on  considère que l’Indice national du Coût de la Construction (ICC) est en relation directe avec les baux portant sur des immeubles bâtis. En savoir plus sur ICC sur le site de l'INSEE.  
   

• Les activités commerciales, depuis la Loi LME du 4 août 2008 peuvent indexer les loyers sur l’Indice trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC). Ce nouvel indice composé pour 50% de l’indice de prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25% de l’ICC et pour 25% de l’Indice du Chiffre d’Affaires du commerce de détail en Valeur (ICAV) offre désormais une alternative à la référence de l’ICC.
  Attention l’ILC n’est pas applicable aux locaux à usage exclusif de bureaux, aux plates-formes logistiques, ni aux activités industrielles. Si leurs baux retiennent l’ILC comme clause d’indexation, celle-ci est nulle et le loyer est alors figé.
   
• Les activités exclues de l’ILC (bureaux, entrepôts, professions libérales..) devraient également pouvoir bénéficier d’un choix alternatif à l’ICC. A cet effet, les professionnels de l’immobilier ont souhaité la création d’un Indice trimestriel des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) qui serait composé pour 50% de l’indice de prix à la consommation hors tabac et hors loyers, pour 25% de l’ICC et pour 25% du PIB en valeur.  

   

  Le législateur a consacré l’existence de ce nouvel indice dans la loi de finances pour 2010 et dans la loi relative à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée. Toutefois, l’initiative du parlement permettant d’opter pour l’ILAT s’est heurtée à la censure du Conseil constitutionnel pour des raisons techniques. Dans ces conditions, il faudra impérativement attendre que le législateur se saisisse à nouveau de ce sujet, et ce dans le cadre d’une loi appropriée, pour que l’ILAT puisse enfin espérer voir le jour.
   

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis