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© Société du Grand Paris

Quelle est donc la géographie de ce projet ?

Il s’agit d’un chantier d’envergure qui vise à doubler dans les dix prochaines années le métro historique de Paris de 200 km de lignes à 90% souterraines.
Un projet construit sur la rationalisation et la création de lignes intégrant une Rocade de 80 km au niveau de L’A86 qui permettra de relier les communes de la 1ère Couronne tout en désenclavant les parties les plus pauvres de la Seine Saint Denis. Même objectif de communication entre les communes de la Grande Couronne avec la construction de lignes raccordant les aéroports de Orly et Roissy mais aussi le plateau de Saclay avec la ligne Orly Versailles.

68 nouvelles gares de réseau automatique seront créées sur une surface de 140 km réparties entre quatre nouvelles lignes : 15, 16, 17, 18 complétées par une extension de la ligne 14.
Chaque nouvelle gare aura un réseau d’influence de 800 mètres avec des lignes équipées en Wi-Fi et téléphone qui complèteront le réseau numérique de toute l’agglomération. Cela favorisera ainsi  la liaison entre entreprise et Data Center tout en répondant aux besoins de fibre optique à haut débit.

Quelle est la création de valeur économique de ce projet ?

Enorme. Un potentiel de renouvellement urbain et économique reposant sur le développement de pôles d’attractivité complété d’une part par la valorisation et l’émergence de nouveaux quartiers et d’autre part par des projets d’aménagement équilibrés entre bureaux, logements, parking et centres commerciaux. Prenons l’exemple de Villejuif qui intègrera deux nouvelles gares ainsi qu’un cluster dédié à la santé et aux biotechnologies.

La création de points de connexion entre les gares des nouveaux métros et celles des gares SNCF et RATP existantes facilitera les passages et transits tout en favorisant le développement les pôles d’attractivité et les commerces. Prenons l’exemple de la grande gare à Pleyel Saint Denis dont le profil économique se résume à
34. 000 emplois salariés. Ainsi : ces réseaux de transport contribueront au développement de centres d’affaires et de nouveaux services aux entreprises.

Cette nouvelle configuration des infrastructures pourrait dynamiser l’économie parisienne, francilienne et même française sachant que toute richesse supplémentaire créée en IDF est redistribuée à hauteur de 25 % aux autres régions françaises.
Selon les estimations des économistes internationaux le Grand Paris Express s’inscrit dans un territoire économique qui pourrait générer une hausse de 10% du PIB en IDF en plus de sa croissance naturelle, soit 60 milliards d’€ à terme avec à la clé la création de 100.000 à 300.000 emplois supplémentaires.

Le Grand Paris Express est-il un projet utopique ?

Apparemment non. Ce projet serait financé par des emprunts à très long terme souscrits auprès de la Caisse de Dépôts et de la Banque Européenne d’investissement. Des emprunts remboursés par des ressources fiscales récurrentes comme la Taxe sur les bureaux  en IDF.
Homme de la finance et homme politique vont bâtir ensemble cette métropole du Grand Paris dirigée par 131 maires évoluant dans un état d’esprit consensuel pour construire une stratégie convergente et mettre fin aux querelles de clocher historiques.

Auteur : Michèle Perez

Source : Interview BFM de Samuel Bendeks, rédacteur en chef d’Objectif Grand Paris et Philippe Yvin, président du directoire de la Société du Grand Paris.

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Limiter les quartiers d’affaires franciliens à la Défense et au Quartier Central des Affaires n’a plus vraiment de sens. Halte aux préjugés et à la seule géométrie d’une histoire de l’immobilier tertiaire parisien qui débuta par un « triangle », fut-il en or… 

Désormais, la rive gauche complète harmonieusement la rive droite et forme un marché parisien, global et perméable. Les entreprises recherchent des locaux dans Paris avant tout et franchir la Seine devient de plus en plus anecdotique. De surcroît, placée dans la perspective d’un futur Grand Paris des transports, la démarcation de la Seine tend à s’estomper, quand elle n’en devient pas un acteur au travers des navettes fluviales. En atteste l’estimation par CBRE d’un volume placé moyen annuel depuis 2007 de 30 000 m² en provenance d’autres marchés franciliens, dont la rive droite et l’ouest francilien principalement. 

Si densité rime avec attractivité, notre carte atteste de la métamorphose de la Rive Gauche. CBRE a cartographié 1 688 transactions toutes surfaces confondues entre le 1/01/2007 et le 31/12/2013. L’année 2007 a été retenue. Elle correspond en effet à la mise en œuvre de la RGPP, (révision générale des politiques publiques et MAP/modernisation de l’action publique à partir de 2012) et à une certaine accélération de son volet immobilier des cessions domaniales.

La transformation de la Rive Gauche suit principalement 2 axes :
un renouvellement du parc et une fluidification de son marché.

La rive gauche possédait un parc immobilier tertiaire, souvent obsolète, relativement accaparé et « trusté » dans ses grands ensembles par le secteur public et les sièges de grandes entreprises étatiques le plus souvent. Cette prépondérance géographique, l’importance à la fois physique et sociale des superficies occupées ont eu pour conséquence une certaine inertie immobilière des grandes entreprises, lesquelles ont figé, voire verrouillé, les mouvements de ce marché.

Le désengagement progressif du secteur public a ainsi pu remettre sur le marché un certain nombre d’immeubles tertiaires que des investisseurs privés ont le plus souvent lourdement réhabilités. Ces immeubles, désormais adaptés aux standards tertiaires modernes, ont ensuite été commercialisés, reconfigurant dans un grand nombre de cas leur utilisation en multi-locataires.

Cette évolution s’est particulièrement illustrée à travers neuf immeubles totalisant 122 000 m² environ. Ces neuf actifs étaient occupés par neuf entités publiques et/ou grandes entreprises (Douanes, CEA, la Datar, Natexis/ex-Crédit National, France Télécom, Education Nationale, …) alors qu’aujourd’hui ce sont plus de 35 entreprises qui y sont installées. La mutation se poursuit d’ailleurs et la dernière cession significative de l’état sur ce secteur date de juin 2014 et concerne l’ensemble Penthemont, 12 500 m² rue de Bellechasse, qui sera revalorisé par la foncière des 6ème et 7ème à partir de 2016. Parions qu’une ou plusieurs entreprises privées viendront animer la commercialisation de cet immeuble et renforcer cette analyse.
Les 3 pôles tertiaires de la Rive Gauche de Paris :

• Le pôle Montparnasse est connu et recherché des entreprises pour sa centralité, son identité tertiaire forte ainsi que pour son excellente desserte en transports en commun. La tour fait beaucoup parler d’elle dans la presse. La situation est pourtant inversement proportionnelle aux critiques : les 300 copropriétaires font preuve d’une entente exemplaire pour procéder au désamiantage et vont même au-delà des obligations légales. Le bâtiment reste même occupé pendant les travaux.
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• Le Front de Seine bénéficie d’une identité architecturale singulière et d’une bonne desserte assurée notamment par la ligne C du RER. Le renouveau de la dalle de Beaugrenelle renforce le potentiel et l’attractivité du quartier. Les investisseurs ne s’y trompent pas comme en attestent les acquisitions récentes de la tour Hachette (13 000 m²), qui sera rénovée début 2015 et de la tour Mirabeau^dont une revalorisation est envisagée à plus long terme. Ce quartier d’affaires va s’étendre à son extrémité ouest. La jonction entre le 15ème et Issy-les-Moulineaux se fera via les projets d’envergure de la Corne Ouest (4 bâtiments totalisant 86 000 m²) et du « Balardgone ».
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• L’aménagement de la ZAC Rive Gauche a mis en lumière cette zone longtemps délaissée du 13ème. Avec plus de 700 000 m² de bureaux à terme, la ZAC constitue le plus important développement tertiaire parisien du 21ème siècle. Les entreprises s’installent dans des immeubles modernes, de grands gabarits, non IGH et dont les plateaux répondent à leurs attentes en matière de flexibilité. Petit à petit la ZAC rayonne sur l’ensemble du 13ème. Un secteur que l’on peut nommer « péri-ZAC » émerge, né de besoins d’extension et attire de nombreuses PME.    
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La Rive Gauche, une terre de projets

Le territoire de la Rive Gauche concentre l’essentiel des opérations de développement tertiaires en réflexion dans Paris intra-muros, exception faite à la ZAC Clichy-Batignolles dans le 17ème arrondissement. Les prochains grands immeubles de bureaux attendus se situeront dans le sud du 15ème arrondissement, autour du « Balardgone » et de la Corne Ouest sans oublier le projet la Tour Triangle sur le site du Parc des Expositions de la Porte de Versailles. Des opérations d’envergure sont également programmées dans la zone d’influence de la ZAC Rive Gauche du 13ème arrondissement, des îlots en bordure de la gare d’Austerlitz en passant notamment par le projet de réhabilitation de la Halle Freyssinet au secteur Brunesseau avec le projet des tours du Duo dessinées par Jean Nouvel.

Propos recueillis par CBRE auprès de Patrice de Malartic, directeur Rive Gauche et Loïc Vannier, chef de projet géomarketing.

Maurice Gauchot, Président de CBRE France, est notamment interrogé sur le rôle des professionnels de l’immobilier pour participer à l’ambition du Grand Paris. Il avance deux craintes.

La première est celle du risque de saupoudrage. Car les marchés, notamment tertiaires, ont besoin d’une masse critique pour se constituer et exister, notamment en termes d’attractivité. Une dispersion des efforts ne répond pas à cette problématique.

L’autre crainte tient au risque pratiquement inverse : celui de voir prédéterminer la vocation de tel ou tel site, pour l’accueil de tel ou tel type d’entreprises.
Les entreprises peuvent avoir des envies – et des besoins – contraires ! Tout particulièrement dans le domaine tertiaire, l’implantation des entreprises se décide aussi beaucoup en fonction de leurs salariés, de leurs lieux d’habitation privilégiés, des moyens de transport accessibles pour rejoindre l’entreprise chaque jour, etc.

Je suis en effet frappé par le fait que les entreprises, dans leur grande majorité, ne se déplacent plus de façon spectaculaire : leurs éventuels déménagements s’effectuent dans la même zone d’emploi. Dans les années 1970, une entreprise quittait facilement Paris pour Cergy-Pontoise, par exemple. Aujourd’hui, la même entreprise choisirait Nanterre ou Bezons.
Pourquoi ? En raison d’une double et très forte dépendance. Celle des salariés à leur domicile, sans doute en raison des difficultés de logement, et donc leur faible mobilité géographique. Et la dépendance des entreprises à leurs salariés : cela peut paraître paradoxal avec un taux de chômage de plus de 10%, mais l’entreprise ne tient pas à perdre ses collaborateurs. Elle fait donc en sorte de leur être accessible. Pendant longtemps, les entreprises se déplaçaient et allaient assez loin car c’était pour elles, aussi, un moyen détourné de redimensionner leurs effectifs…
Aujourd’hui, elles utilisent les choix de localisation pour ce qu’ils sont, c’est-à-dire les moyens d’assurer leur développement.

> Aller plus loin en téléchargeant ici l’étude complète de la FNAIM en pdf avec les témoignages d'Hervé Juvin, Président d'Eurogroup Institute et de Pierre Simon, Président de Paris-Ile de France Capitale Economique, entre autres…

Le versement transport (VT) est au départ une taxe destinée au financement de la création et de l'amélioration des transports en commun et qui au fur et à mesure a été affectée aussi  aux dépenses d’exploitation.

Peuvent y être assujetties toutes les personnes  physiques ou morales, ou privées qui  emploient plus de neuf salariés. Cependant sont  de plein droit exemptées de VT, les fondations et associations reconnues d’utilité publique à but non lucratif dont l’activité est de caractère social.

Comment se calcule le versement transport ?

L’assiette du versement transport est constituée par la masse salariale dans le Périmètre de transport urbain (PTU) à laquelle on applique un taux.

En Ile de France, le versement transport est perçu au profit du S.T.I.F (Syndicat des transports d’Ile de France) qui fixe le taux plafond applicable à la masse salariale.
A compter du 1er janvier 2011, il a été institué un classement des communes en 3 catégories de taux plafond :

• 2,6% à Paris et dans le département des Hauts de Seine
• 1,7% pour les communes listées par le décret n°2012-463 du 6 avril 2012.
  La liste des communes relavant de cette 2ème catégorie est l’unité urbaine de Paris au sens de l’INSEE (hormis Paris et Hauts de Seine)
• 1,4% pour les autres communes d’IDF

CBRE met à votre disposition cette carte qui permet de visualiser les 3 catégories de communes au regard du versement transport.  

Jusqu’à la fin 2010 le zonage des taux plafonds était départemental, soit :

• 2,6% à Paris et dans le département des Hauts de Seine
• 1,7% dans les départements de Seine Saint Denis et du Val de Marne
• 1,4% dans les départements  de l’Essonne, des Yvelines, du Val d’Oise et de Seine et Marne

Quel est l’impact de cette modification de taux ?

Au 1er juillet prochain, 288 communes relevant auparavant du taux plafond de 1,4% (situées dans les départements : Essonne, Yvelines, Val d’Oise et Seine et Marne) vont voir ce taux majoré de 0,1 % pendant trois ans pour être porté à 1,7%. Les entreprises situées dans ces communes risquent donc d’être impactées par cette modification avec une forte probabilité d’augmentation du versement transport dans les années à venir. 
 

En effet, nous rappellerons qu’il est prévu en IDF une augmentation de 3 milliards d’euros actuellement à  5,5 milliards d’euros en 2025, pour financer le plan d’amélioration des transports et la nouvelle rocade du Grand Paris Express.

En Province, le taux est fixé par le conseil municipal mais son montant est limité par des plafonds proportionnels à la population de la commune (4 tranches cf. article L2333-67 du Code Général des collectivités territoriales)