En 2014, un record a été battu : celui du volume investi sur ce marché qui atteint 1,8 Mds€ et qui est de loin le plus grand volume investi depuis 2007.
Ce volume exceptionnel est lié à l’afflux très important et massif des capitaux en Europe, qui lui-même est favorisé par la politique de l’Union Européenne d’un maintien des taux d’emprunt à un niveau très bas.
L’afflux de ces capitaux a bien sûr une influence sur les taux de rendement sur ce marché qui diminue lentement car il y a peu de références de transactions mais qui ont quand même perdu 25 points de base d’une année sur l’autre et qui s’établissent maintenant au 1er trimestre 2015 à :

• 6,75% sur les entrepôts logistiques,
• à 7,5% sur les parcs d’activités
• et à 8% sur les locaux d’activités d’une manière générale.

La tendance est évidemment à la baisse sur tous ces marchés et nous ne serions pas surpris de perdre encore 50 points de base d’ici la fin de l’année.

Existe-il un risque de bulle sur ce marché des locaux d’activités et de la logistique ?

De notre point de vue, nous en sommes encore loin et ce, pour plusieurs raisons :

• Nous sommes loin des pics de 2007 en matière de valeurs vénales et des pics en termes de taux de rendement. Je rappelle qu’en 2007, en termes de valeurs vénales, nous étions entre 750 et 800€/m² pour de la logistique « prime » quand aujourd’hui les affaires se négocient entre 550 et 600€/m² et concernant les taux de rendement, nous sommes aujourd’hui à 6,75% contre 6% en 2007.
• Il n’y a pas de sur-offre : pas de développement spéculatif en blanc depuis 2007, voilà la raison pour laquelle le marché de l’investissement industriel et logistique n’est pas un marché enclin à une bulle spéculative
• Il n’y a pas de flambée des prix sur la classe d’actifs de seconde main : la compression des taux n’est pas mécaniquement reportée sur les bâtiments de seconde main.

Ainsi, de notre point de vue, l’aspect bulle spéculative est écartée pour les mois qui viennent. En revanche, nous bénéficions d’une conjoncture économique extrêmement favorable et d’un secteur très attractif. Nous avons les taux de rendement les plus élevés d’Europe sur le marché de la logistique et les valeurs locatives les plus basses ce qui augure de beaux jours encore sur ce marché de l’investissement sur les locaux d’activités et la logistique en France.

Le marché de la logistique est marqué par le rebond des volumes commercialisés, à l’échelle nationale (714 400 m², soit une hausse annuelle de + 44 %) comme en Ile-de-France.

Le recentrage est net sur la dorsale logistique qui polarise 81 % de la demande placée. La part absorbée par les acteurs du commerce spécialisé, qui atteint 40 % des volumes consommés, constitue une spécificité marquée. Sollicitant des surfaces moins importantes, les logisticiens continuent également d’animer le marché avec 17 transactions réalisées.

Ce trimestre, le dynamisme francilien (269 300 m², un volume en hausse annuelle de + 26 %), notamment porté par le e-commerce, repose sur des transactions de plus de 20 000 m², majoritairement concentrées en Seine-et-Marne et dans l’Essonne. Mais, tandis que le flux d’affaire en cours est important, la pénurie d’offre sur les segments les plus recherchés risque de pénaliser le marché à terme.

Sur le front de l’investissement, François le levier, Directeur de l’investissement logistique souligne que « le marché demeure attractif, bien que caractérisé par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Au regard des négociations en cours, on anticipe une baisse des taux de rendement autour de 6,5% pour les taux prime ».

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