Les loyers économiques franciliens sont globalement restés stables durant le 1er trimestre 2015. Les valeurs faciales ont peu évolué et, revers de l’environnement économique, les marques d’intérêt des entreprises pour des loyers > 600 € demeurent relativement modérées.
Les avantages commerciaux restent généralisés, même s’ils varient notamment en fonction de l’actif et de sa localisation. Pour des surfaces > 1 000 m², le niveau des franchises de loyer, de la participation aux travaux et des loyers progressifs représentait en moyenne 20,2% du loyer facial francilien au 4ème trimestre 2014 selon Immostat.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

DES VALEURS ÉCONOMIQUES ATTRACTIVES

En 2014, les valeurs locatives faciales en Ile-de-France se sont relativement stabilisées après avoir subi une forte pression à la baisse entre 2011 et 2013 dans les marchés en sur-offre. Dans Paris, le niveau contenu du stock disponible permet leur maintien alors que la forte concurrence entre les propriétaires qui sévit dans les marchés périphériques pousse les valeurs faciales et surtout économiques à la baisse. Pour des prises à bail > 1 000 m² avec une durée d’engagement ferme d’au moins 6 ans, 2 à 3 mois d’équivalent de franchises de loyer par année d’engagement sont fréquemment accordés dans les localisations en suroffre, les 3 mois pouvant être dépassés. Dans Paris intra-muros, la moyenne se situe entre 1,5 à 2 mois de franchises. Au 3ème trimestre 2014, l’indicateur Immostat établit la moyenne des mesures d’accompagnement en Ile de-France à 19,6 % tous états confondus pour des transactions > 1 000 m².

MANQUE D’OFFRE « PRIME » DANS PARIS, NOUVELLE HIÉRARCHIE DES VALEURS À LA DÉFENSE

Faute de produits haut de gamme localisés à des adresses prestigieuses et qui suscitent toujours l’intérêt d’un certain type d’utilisateurs, le loyer moyen « prime » facial (moyenne des 10 transactions les plus élevées, supérieures à 500 m2, recensées au cours des 6 derniers mois, pondérée par la surface transactée) dans Paris Centre Ouest passe sous la barre des 700 € HT HC/m2/an, à 687 €. À La Défense, la commercialisation progressive des actifs neufs et restructurés livrés au cours des 18 derniers mois ont fait progresser le loyer moyen « prime » à 498 € HT HC/m2/an. dans le Croissant Ouest, il atteint 459 € HT HC/m2/an suite à des transactions importantes à Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret et à Boulogne-Billancourt.

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Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Des loyers économiques attractifs

Les loyers faciaux sont restés globalement stables ces derniers mois, hormis des réajustements ponctuels selon les immeubles ou localisations. Les valeurs économiques se sont, ces dernières  années, ajustées essentiellement via l’octroi de gestes commerciaux qui atteignent un niveau historiquement élevé. Cette pratique est bien ancrée dans les conditions actuelles de marché et les avantages commerciaux ont plutôt crû très légèrement ces derniers mois. Cela ne facilite pas la lecture de la grille des valeurs et freine l’ajustement des loyers faciaux, l’accord de franchises étant souvent considéré comme un prérequis par les locataires potentiels. Ces remises commerciales passent principalement par les franchises de loyer qui sont toujours l’instrument privilégié, même si la mise à disposition des locaux ou la participation aux travaux sont régulièrement utilisés en complément.

Ces gestes commerciaux sont logiquement plus élevés dans les zones périphériques, où l’offre est plus abondante. Pour des surfaces > 2 000 m² et des baux longs, les avantages commerciaux y sont en moyenne de 2,5 à 3 mois d’équivalent franchise par année d’engagement, atteignant fréquemment les 3 mois. Plus ponctuellement, les 4 mois par année d’engagement sont observés. Dans Paris, où la vacance est plus faible, l’ajustement des loyers y est plus modéré, les gestes commerciaux sont moindres mais demeurent élevés pour la zone, autour de 1,5 à 2 mois par année d’engagement d’équivalent franchise pour des surfaces > 2 000 m².

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LES CARTES DES LOYER DE BUREAUX EN IDF 

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d’une décote ou d’une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l’absence de transactions ou d’actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Des valeurs faciales stables…
Les loyers faciaux ont peu évolué durant les 3 premiers mois de 2014. Le loyer facial moyen pondéré francilien est stable sur un an, à 294 € HT HC/m²/an pour des surfaces neuves / restructurées / rénovées et à 217 € HT HC/m²/an pour des surfaces en état d’usage. Certains propriétaires ont par ailleurs profité de la nouvelle année pour faire diminuer les loyers de présentation de certains actifs.
Dans Paris Centre Ouest, le loyer facial moyen « prime » atteint 715 € HT HC/m²/an (+ 1 % en 3 mois). En raison du manque d’offre ultra « prime », les loyers de transactions ont du mal à dépasser 750 € HT HC/m²/an, alors que le loyer de ce type de bureaux pourrait théoriquement avoisiner les 800 € HT HC/m²/an.
À La Défense, le loyer moyen « prime » s’accroît légèrement (+ 3 % sur le trimestre), à 454 € HT HC/m²/an, niveau légèrement supérieur à celui du Croissant Ouest (446 €, + 2 % en 3 mois).

…mais des avantages commerciaux éminemment élevés
Usage habituel en période de difficultés locatives, les avantages commerciaux sont aujourd’hui quasi systématiques et servent de variable d’ajustement aux acteurs. Les propriétaires restent motivés à conserver leurs locataires ou à en attirer d’autres afin de limiter la vacance de leurs actifs. Même s’ils dépendent notamment de la localisation et de l’équilibre offre / demande des sous-marchés, de la taille de la transaction, de la durée du bail mais aussi des caractéristiques de l’immeuble, les avantages commerciaux se maintiennent à un niveau historiquement élevé.

En moyenne, ils représentent en périphérie entre 2,5 et 3 mois de loyers par année d’engagement pour des baux fermes > 6 ans et des surfaces > 2 000 m². Dans Paris intra-muros, ils se situent davantage entre 1 et 1,5 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 500 m² et 1 000 m² et entre 1,5 et 2 mois par année d’engagement pour les surfaces entre 1 000 m² et 5 000 m².
L’extension de la pratique des avantages commerciaux à la quasitotalité des strates du marché francilien observée fin 2013 se confirme donc.

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Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Maintien relatif des loyers faciaux et baisse des loyers économiques
Le loyer moyen facial pondéré en IDF pour les surfaces neuves, restructurées ou rénovées s’est globalement stabilisé en 2013 pour s’afficher à 294 € HT HC/m²/an en fin d’année (- 0,7 % sur un an).
Les efforts des propriétaires se concentrent aujourd’hui davantage sur les valeurs économiques : les avantages commerciaux, sous forme de franchises de loyers principalement mais aussi via une mise à disposition anticipée des locaux ou encore de financement de travaux d’aménagement, ont ainsi augmenté en 2013. Pour des prises à bail > 2 000 m² d’une durée ferme d’au moins 6 ans, ils représentent en moyenne 2,5 à 3 mois de loyers par année d’engagement dans les marchés en sur-offre, les 3 mois ayant été ponctuellement dépassés. Dans Paris, la moyenne se situait entre 1,5 à 2 mois de franchise.

Rareté sur le « prime » parisien, maintien des valeurs faciales à La Défense et dans le Croissant Ouest
Le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest enregistre une progression de + 7 % en trois mois pour s’afficher à 707 € HT HC/m²/an suite à la réapparition de transactions signées aux alentours de 750€HT HC/m²/an. Mais faute d’offres « prime » et donc de transactions dépassant 800 € HT HC/m²/an comme en 2012, il reste en baisse de – 8 % sur un an. 
À La Défense, le loyer moyen « prime » retrouve son niveau de l’an dernier, à 442 € HT HC/m²/an après avoir enregistré de légères hausses en lien avec le dynamisme du marché 1 000 m² – 3 000 m², notamment sur quelques actifs phares, les mieux situés sur la dalle. Les dernières transactions signées témoignent toujours de la difficulté de passer la barre des 500 € HT HC/m²/an. 
Dans le Croissant Ouest, le loyer moyen « prime » qui avait atteint un pic en début d’année 2013 est en légère hausse (+ 2 %) par rapport à fin 2012, à 438 € HT HC/m²/an. Plusieurs transactions dans des immeubles neufs à Boulogne-Billancourt et à Issy-les-Moulineaux, à des valeurs faciales avoisinant voir dépassant 450 € HT HC/m²/an, en sont à l’origine.

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Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

Le mot d'ordre : Stabilisation des valeurs faciales et des avantages commerciaux toujours élevés

Dans Paris Centre Ouest, le loyer moyen " prime " baisse légèrement pour s’établir à 680 € HT HC/m²/an. En raison d’une amélioration de la qualité des transactions au cours des 3 derniers mois, celui de La Défense s’accroît, à 478 € HT HC/m²/an. Le loyer moyen " prime " du Croissant Ouest diminue quant à lui, à 440 € HT HC/m²/an, compressé par des transactions situées dans des localisations moins onéreuses.

De manière plus globale, le loyer facial moyen pondéré francilien reste stable sur 3 mois, tant pour les surfaces neuves / restructurées / rénovées (293 € HT HC/m²/an) que pour les locaux en état d’usage (216 € HT HC/m²/an). Cela confirme la relative stabilisation des valeurs faciales observée ces derniers mois, même si les situations varient d’un secteur à l’autre. La pression à la baisse des valeurs économiques continue ainsi à se faire via des gestes commerciaux toujours éminemment élevés. Compte tenu des conditions actuelles du marché locatif, les propriétaires se donnent les moyens de limiter la vacance actuelle ou potentielle de leur parc. Les franchises de loyer peuvent atteindre 2,5 à 3 mois par année d’engagement pour des baux longs et des grandes surfaces dans les secteurs suroffreurs, même si leur ampleur dépend évidemment de l’équilibre offre/demande local.

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LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

Les fourchettes correspondent à des loyers stipulés dans les baux (hors RIE, hors parking) pour des surfaces > à 1000 m². Ces loyers ne prennent pas en compte les éventuels aménagements commerciaux consentis par les bailleurs, ni les particularités des locaux justifiant d'une décote ou d'une surcote. La valeur haute de la fourchette correspond aux meilleurs immeubles du secteur. Ces données tendent à refléter les valeurs de transactions, dans la mesure où celles-ci sont représentatives du marché en question. Cependant, certaines valeurs indiquées correspondent à des loyers théoriques de marché (estimées par nos équipes commerciales). En l'absence de transactions ou d'actifs faisant référence depuis plusieurs trimestres, la cote indique NS = Non Significatif.

La situation économique délicate continue de peser sur les projets immobiliers des entreprises : le nombre de visites est en baisse en ce début d’année. Les propriétaires se montrent entreprenants pour conserver leurs locataires par des renégociations. 2013 débute timidement avec 393 500 placés au 1er trimestre (- 24 % sur un an).

Répartition de la demande placée en IDF au 1er avril 2013 / Source : CBRE – Immostat

Où sont les m² et les immeubles disponibles ?

Le stock immédiat francilien de bureaux est stable. L’offre immédiate de qualité continue de reculer lentement mais sûrement, avec une part du neuf/restructuré de 17 % au 1er avril 2013 contre 28 % fin 2009 ; Le taux de vacance francilien n’a pas varié (6,5 %) mais les situations demeurent hétérogènes : tendues  dans Paris Centre Ouest (5,3 %) et à La Défense (5,8 %) alors que le Croissant Ouest reste un marché pourvoyeur de m² de qualité (10,9 %).

Taux de vacance et offre future certaine par secteur au 1er avril 2013 / Source : CBRE – Immostat

Les loyers des bureaux en IDF sont-ils encore orientés à la baisse ?

La diminution des loyers faciaux est quasi générale mais reste modérée. Au 1er avril 2013, le loyer moyen pondéré facial atteint 294 € HT HC/m²/an pour des surfaces neuves/restructurées/rénovées, (- 1,3 % sur un an) et 216 € HT HC/m²/an pour des surfaces en état d’usage (stable sur un an).

Loyer moyen pondéré facial au 1er avril 2013 / Source : CBRE

Afin d’attirer les entreprises et de réduire la vacance de leur parc, les propriétaires accordent des avantages commerciaux toujours importants. Le niveau des franchises de loyer se situe autour de 2 mois par année d’engagement pour des baux longs et des locataires de qualité, avec des écarts parfois importants entre secteurs. Il est à noter que ces franchises élevées ne facilitent pas la lisibilité de la grille des loyers de bureaux.

Pour en savoir plus > Consulter le Market View sur le site de CBRE

Propos recueillis par CBRE auprès d'Aurélie Lemoine, Directeur Etude et Recherche CBRE