Le loyer progressif

Le loyer progressif permet de diminuer l’effort budgétaire au commencement d’un bail commercial. On peut tout imaginer, y compris un loyer différent chaque année. Souvent, le propriétaire accepte de discuter la progressivité du loyer car cela peut lui permettre de conserver une valeur faciale élevée, tout en consentant un geste commercial dans les premières années du bail.

La franchise de loyer

La franchise de loyer consiste à définir une période pendant laquelle le locataire ne paiera pas de loyer. Cette période peut intervenir à n’importe quelle étape du bail en une fois ou en plusieurs fois. Dans les baux commerciaux, les propriétaires précisent très souvent que la franchise porte sur le loyer et non sur les charges et la fiscalité. Mais fondamentalement, rien n’empêche un utilisateur averti d’en faire la demande.

La participation aux travaux

La participation aux travaux du preneur permet au locataire de financer ses travaux sans avoir à utiliser la trésorerie de l’entreprise. C’est utile pour le locataire en cas de trésorerie tendue, ou si le locataire anticipe un départ à court terme. (Cas d’un bail dérogatoire par exemple) En dehors de ces deux cas de figure, il est préférable d’utiliser le mécanisme de la franchise car le preneur pourra amortir les travaux (utilité fiscale).

La mise à disposition anticipée

La mise à disposition anticipée (généralement 1 à 2 mois) permet de délivrer les locaux antérieurement à la date de prise d’effet du bail. (Il s’agit d’une franchise déguisée). Généralement, cela permet au locataire de réaliser des travaux avant la date d’emménagement effective. Dans ce cas, le locataire ne paye ni  loyer, ni charges et la fiscalité afférente reste à la charge du propriétaire, ce qui constitue un vrai plus par rapport à la franchise classique. Mais il faut noter que la mise à disposition oblige le locataire à assurer les locaux pendant le temps de l’occupation amiable. Enfin, l’entreprise ne pourra en aucun cas commencer à travailler, avant la date officielle de prise d’effet des locaux, inscrite au bail.

Pour bien négocier, il faut choisir le meilleur moment, en analysant à la fois son bail et le contexte global. Actuellement, en île de France, il est fréquent de cumuler des avantages commerciaux. A noter que les remises commerciales varient fortement en fonction de l’état de l’immeuble (bon état ou état d’usage), de sa localisation (proche ou éloignée des transports), de la durée ferme d’engagement (3, 6, ou 9 ans) et plus généralement en fonction du contexte économique(croissance ou crise économique).

De plus, gardez en tête qu’il est tout à fait possible de réviser les loyers commerciaux tous les 3 ans.

Soit l’équation idéale :

Mise à disposition pour travaux
+ Loyer progressif
+ Franchise de loyer
+ Participation aux travaux
= Un locataire heureux

Partagez ici vos expériences de négociation de loyers.
Qu’avez-vous pu obtenir ? La négociation a-t-elle été difficile ?  

Les fondamentaux de ce marché immobilier restent solides, les entreprises sont dans une logique d’adaptation. Dans l’attente de la réforme territoriale, la demande publique est absente.

La demande placée de bureaux en région

470 170 m² commercialisés au cours du 1er semestre 2015.
L’attrait des utilisateurs pour des locaux neufs, respectant à la fois les nouvelles normes environnementales et celles en matière de sécurité, n’est plus à démontrer : la part des bureaux neufs / restructurés est de 45 % contre 39 % au 1S 2014.
Les comptes-propres et clés-en-main ont la cote auprès des entreprises, en effet on comptabilise 25% de pré-commercialisation, comptes propres et clé en main dans la demande placée.

Néanmoins les évolutions sont disparates selon les villes :

L’offre de bureaux en région

1,773 million de m² d’offre immédiate au 1S 2015, soit un volume stable sur l’année.
Un taux de vacance compris entre 5 % (Lille) et 6,3 % (Aix-en-Provence / Marseille et Montpellier), inférieur à celui enregistré en Ile-de-France (7,2 %).
Un stock d’offre neuve qui continue de baisser avec 21% d’offres neuves contre 26 % début 2015. Des recherches entre 500 et 3000 m² ne sont pas satisfaites.

Les loyers de bureaux en région

Malgré une baisse observée en 2014, le loyer moyen pondéré des locaux neufs/restructurés reste dans la lignée des 10 dernières années.

Lyon devance Marseille ce semestre avec un loyer « prime » régional qui s’établit désormais à 280 € (IGH). Les avantages commerciaux représentent en moyenne 2 mois de franchise par année ferme d’engagement.

> Pour télécharger le MarketView Bureaux Régions, 1er semestre 2015 en français
> Pour télécharger le MarketView Bureaux Régions, 1er semestre 2015 en anglais

Pour un Focus sur les 5 principaux marchés régionaux en France, suivez les liens ci-dessous :

• le marché des bureaux à Lyon
• le marché des bureaux à Marseille / Aix
• le marché des bureaux à Lille
• le marché des bureaux à Toulouse
• le marché des bureaux à Bordeaux

Concernant les transactions, leur volume représente un total de 832 900 m² au 1er semestre 2013 soit une baisse de 19 % sur un an. Les secteurs tertiaires traditionnels (Paris, La Défense et le Croissant Ouest) ont concentré ¾ des volumes placés en IDF au cours du semestre.

Les loyers de Paris centre ouest restent relativement stables dans le neuf/restructuré/rénové comme dans le seconde main. En revanche la défense perd entre 1,5 et 3,9 points. Le croissant ouest reste fixe sauf le seconde main qui perd 2,8%. Les loyers des 1eres couronnes perdent 0.4 et 0.6% pour respectivement le neuf / restructuré/ rénové et le seconde main. Afin d’attirer les entreprises, les propriétaires accordent des avantages commerciaux toujours importants. Le niveau des franchises de loyer se situe autour de 1,5 mois par année d’engagement pour des baux longs inférieurs à 2000 m² et des locataires de qualité.

L’offre s’élève à 3,68 millions de m² de bureaux vides en IDF. Paris continue de présenter une vacance faible, 4,5% par rapport à la moyenne du taux de vacance de 6,7 %. L’offre de qualité progresse et atteint  20 % du stock immédiat : des opportunités plus nombreuses à La Défense et dans le Croissant Ouest.

En savoir plus en téléchargeant le MarketView Bureaux IDF

> Les PME qui cherchent et les bureaux disponibles

Les PME sont plus que jamais actives dans la recherche de nouveaux locaux, et ce, notamment dans Paris où les loyers ont bien baissé après les 2 années qui viennent de s’écouler et où l’offre est au rendez-vous. Si les locaux proposés sont rarement de 1ère main, il est tout de même possible de trouver son bonheur… Mais le choix commence à se restreindre et il ne sera pas aussi facile de trouver chaussure à son pied dans les mois à venir à des prix abordables… en effet, l’offre se stabilise progressivement voire commence même à diminuer ici et là, surtout sur les surfaces de qualité. Si vous pensez depuis quelques temps à déménager car vous êtes trop à l’étroit ou alors que vous songez juste à « changer d’air », c’est certainement le moment où jamais de concrétiser vos projets avant que cela ne se complique.

Les PME des services au sens large (informatique, conseil, financier) ont rapidement rebondi une fois le plus dur de la crise passé et anticipent déjà des besoins pour les trimestres et années à venir.

 > Les prix

D’une manière générale, les loyers sont stabilisés. Cependant, ils peuvent encore être assez flexibles en périphérie, sur des secteurs moins demandés et/ou où l’offre est particulièrement abondante. Les franchises de loyers accordées par les propriétaires sont de l’ordre de 1,5 à 2 mois par année ferme de bail. A noter que cette moyenne reflète des réalités hétérogènes selon les localisations et le type de bureaux. A Paris entre autres, la fourchette est plus basse, à environ 1 mois. Mais vous pouvez garder à l’esprit que ces avantages commerciaux sont au coeur des négociations. Cela permet notamment de passer outre le double loyer ou de payer des travaux de rénovation ou d’aménagement de vos nouveaux bureaux.

L’analyse du marché des bureaux en IDF au 3ème trimestre 2010 par Aurélie LEMOINE, Etudes et Recherche CB Richard Ellis.

Interview avec Madame Bordalis, Directeur Administratif et Financier de la société Option Plus
Locataire de 350 m² au 107 avenue Georges Clemenceau 92000 Nanterre
Activité : Importateur, intégrateur à valeur ajoutée de solutions informatiques.
Site internet : www.optionplus.com

CBRE : Le déclic pour bouger ?
Mme Bordalis : Trouver le bureau idéal ! Ce serait un entrepôt dans le 8ème arrondissement de Paris !!! Je rêverais d’un bel immeuble Haussmannien avec une large porte à quai ! un site industriel en plein Paris en quelque sorte…Ou un loft ?! Mais c’est plutôt la zone industrielle qui correspondrait à notre activité.

En fait, Option Plus est installée au 107 avenue George Clemenceau depuis 19 ans. Nous avons eu l’opportunité à chaque fin de bail d’emménager dans des locaux disponibles mais, toujours dans le même immeuble. Nous avons occupé successivement le rez-de-chaussée, le deuxième et le cinquième étage pour revenir aujourd’hui au deuxième étage. Nous avons systématiquement fait le choix d’échapper à des travaux à effectuer sur notre plateau. Des travaux qui  auraient perturber notre activité. Mais … aujourd’hui plusieurs contraintes nous amènent à envisager un déménagement.

La seule réponse à cette accumulation de contraintes est de payer notre loyer en boycottant les charges !

• Tout d’abord, des problèmes de voisinage se posent. Récemment, de nouveaux locataires ont investi le 107 avenue Georges Clemenceau mais, ils exercent une activité qui s’adapte mal à  la configuration de l’immeuble et à l’activité de notre entreprise.
• D’autre part, des questions de vie courante se posent. Depuis plusieurs mois, nous subissons le dysfonctionnement du système d’alarme, du monte-charge, de la porte du parking et d’un ascenseur régulièrement bloqué !
• Enfin reste, la question financière. Les charges de cet immeuble 1960 sont trop élevées ! Elles représentent un tiers du loyer. A cela s’ajoute les dégradations d’un immeuble qui vieillit et qui nous impose un contrat de maintenance hors de prix !
   

Aujourd’hui, nous aimerions trouver des locaux d’une superficie égale à celle que nous possédons actuellement avec des charges moins élevées dans un immeuble plus récent. Le must serait une adresse proche de mon domicile à Rueil ou encore La Défense ou Nanterre. Bref une localisation qui répondrait à une adéquation entre prix et m² évidemment !

CP : Vos bureaux, vous les envisagez comment ?
Madame Bordalis : Comme un espace de travail pour le business ! Assurément. Mais aussi, un espace de bien-être qui dégage un style ! Le personnel doit se sentir bien et nous devons pouvoir recevoir nos clients et nos fournisseurs.
Et enfin, je privilégie un espace clair, un espace lumineux. Un bureau où je peux ouvrir ma fenêtre. J’aime l’air et la lumière.

CP : Qui influence votre choix ?
Madame Bordalis : Pour choisir de nouveaux locaux, je visite volontiers avec quelques uns de mes collaborateurs. Mais l’avis de l’ensemble d’entre eux est important !
L’agent immobilier lui, doit comprendre l’adéquation entre nos besoins et nos désirs. Il peut bien entendu nous influencer dans la négociation finale sur le choix d’un immeuble !

CP : Pourquoi CBRE ?
Madame Bordalis : J’ai rencontré Arthur Durand dans le cadre d’une de ses prospections téléphoniques. Comme beaucoup de PME, je fais l’objet de multiples sollicitations… Mais Arthur a fait la différence. Il a œuvré davantage comme un conseiller que comme un vendeur ! Au moment du renouvellement de mon bail, Arthur m’a accompagné dans la négociation avec mon propriétaire et cela sans contrepartie.

A ce jour, je n’ai pas encore mandaté CBRE, mais j’ai une image positive de cette entreprise. Et cela notamment pour leurs publications. Leurs études de marché, leur maîtrise des sujets plus généraux sur l’immobilier comme leur dernier Focus sur les datacenters.

CP ! Que pensez-vous des visites ?
Madame Bordalis : Visiter nécessite du temps. A cela s’ajoute une question pratique : il est préférable de visiter des locaux vides plutôt que des locaux occupés. On ne dérange personne et on peut plus facilement se projeter !

CP : Le déclic pour choisir ?
Madame Bordalis : En général, on réagit par sensibilité par rapport à un site.

CP : Quels ont été les travaux incontournables ?
Madame Bordalis : Le câblage. La connectique informatique et téléphonique incontournable pour notre activité. Mais, ce sont des travaux que l’on peut négocier dans la franchise de loyer… De surcroît, je connais nos besoins et des corps de métier, ce qui m’évite d’engager un aménageur. De toutes façons, notre taille ne le justifie pas.

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs, si oui lesquelles ?
Madame Bordalis : Oui, j’ai fait l’erreur de choisir la solution de facilité en renouvelant mon bail. J’aurais peut-être dû prendre le temps d’envisager un déménagement ! Masse de travail oblige, je ne l’ai pas fait.

CP : Quels conseils immobiliers donneriez-vous à un ami ?
Madame Bordalis : Je l’engagerais à s’informer sur les prix du marché. Il est nécessaire de vérifier à chaque fin de période triennale si le loyer est toujours cohérent avec les prix pratiqués sur le marché. Si cela n’est pas le cas,  il ne faut pas hésiter à négocier.

Cela reste une facilité de renouveler son bail. Mais un bail de neuf ans c’est long, surtout lorsque l’on comprend qu’au bout de 3 ou 6 ans on peut chercher de nouveau locaux et faire des économies… Puisque les prix évoluent.
En plus de cette veille sur les marchés, il serait judicieux d’interroger les sociétés ayant aménagées récemment dans son immeuble ou dans son quartier et bien sûr se rapprocher d’un agent immobilier pour connaître les prix en vigueur dans l’ environnement géographique qui nous intéresse.

CP : Quels sont les défauts et les qualités d’un agent immobilier ?
Madame Bordalis : Il faut qu’il fasse davantage de conseil ! Ses qualités doivent être l’honnêteté et la transparence.

CP : Votre devise professionnelle ?
Madame Bordalis : bouge pour avancer !