Nouvelle norme comptable IFRS sur les contrats de location au 1er janvier 2019. Quels impacts sur les comptes de vos clients et leur stratégie immobilière ? Comment les anticiper ?

Abdallah Ould Brahim, Senior Director CBRE Capital Advisors, répond à nos questions.

Tout d’abord Abdallah, quelles sociétés sont concernées par cette norme ?

Cette norme impactera les sociétés cotées au sein de l’Union européenne, leurs filiales consolidées et les autres sociétés ayant opté pour une présentation de leurs comptes en IFRS. C’est donc un sujet majeur !

En quoi consiste la norme IFRS 16 ? Comment impacte-t-elle les comptes de l’entreprise ?

Tous les contrats de location seront désormais inscrits au bilan (avec un droit d’utilisation à l’actif et une dette au passif) à l’exception des contrats de courte durée (< ou = 12 mois), de ceux portant sur des actifs de faible valeur (< ou = 5 000 €) et des contrats de services.

La valeur actualisée des loyers contractuels figurera ainsi au bilan, avec comme taux d’actualisation, le taux d’actualisation immobilier implicite, déterminé par un expert, ou à défaut le taux marginal d’endettement si le taux immobilier ne peut être déterminé. Or, l’écart entre ces deux taux est (actuellement) très important : si le taux marginal d’endettement est retenu, l’impact sur le niveau d’endettement peut-être très conséquent.
Le niveau de dette au passif va donc augmenter et les ratios d’endettement des entreprises vont en être affectés, même si certains analystes financiers et agences de notation suivent par ailleurs déjà les engagements hors bilan.

Et l’impact n’est pas visible qu’au bilan. Il concerne aussi le compte de résultat où une charge d’amortissement et une charge d’intérêts viendront remplacer le montant du loyer contractuel. L’EBITDA (résultat avant amortissements, charges financières et impôts, mais après loyer) va mécaniquement s’améliorer.

D’autres impacts sont-ils à prévoir dans le cadre de l’application de cette norme ?

L’impact sera également opérationnel, avec l’obligation d’inventorier de manière exhaustive et fiable l’ensemble des baux.
Plus largement, les entreprises vont chercher à optimiser les impacts dans leurs comptes et cela va les amener à s’interroger sur le mode juridique d’occupation (achat vs location, crédit-bail, sale & leaseback…), mais aussi affecter toutes les négociations ou renégociations de baux. On pourrait de ce point de vue s’attendre à une diminution de la durée d’engagement ferme contractée par les preneurs, qui aurait pour conséquence une diminution des franchises accordées.

Comment les entreprises s’y préparent-elles ?

La norme est (presque) déjà en place. Les entreprises sont censées être déjà prêtes ! C’est le cas pour un certain nombre d’entre-elles (avec lesquelles nous travaillons par ailleurs). Mais toutes ne le sont pas.

3 étapes sont nécessaires

Etape 1 – Préparation : compréhension des enjeux de la norme, inventaire des contrats et synthèse des baux, validation des modes de calcul et notamment du taux d’actualisation ;
Etape 2 – Mise en œuvre : calcul des impacts au bilan (dette et droit d’utilisation), établissement des plans d’amortissement et calcul des charges d’intérêts pour mesurer les impacts sur les comptes de résultat ;
Etape 3 – Optimisation : en fonction des enjeux des entreprises et des conséquences de la mise en place de la norme sur le bilan et le compte de résultat, mais aussi d’enjeux opérationnels ; réalisation d’études stratégiques d’optimisation du portefeuille immobilier.

Evidemment, plus l’entreprise s’y prend tôt, plus l’optimisation sera possible : nous sommes déjà en 2019 !
Fort de sa triple expertise immobilière, financière et juridique, de sa capacité d’intervention mondiale, CBRE accompagne les entreprises sur le sujet, au travers d’une offre de services modulable et une approche multicritères (marché, enjeux opérationnels, impacts de la norme…). Nous accompagnons déjà de grands groupes internationaux sur le sujet, et cela va encore s’accélérer.

La Loi de Finances pour 2017 (article 11) a ramené le taux normal de l’I.S de 33 1/3 à 28%. En conséquence la taxation de la plus-value immobilière des sociétés soumises à l’I.S est impactée d’autant par cette baisse qui est progressive selon le calendrier et les modalités que CBRE vous indique ci-dessous :

(1) Entreprises relevant de l’article 219-I-b du CGI dont le capital a été entièrement libéré et est détenu directement ou indirectement  au moins à hauteur de 75% par des personnes physiques.

(2) Entreprises qui emploient moins de 250 personnes et dont le chiffre d’affaires n’excède pas 50 M€ ou le bilan annuel 43M€.

En 2016, la moyenne des taux de l’impôt sur les sociétés des pays européens était de 23%. L’Irlande (12,5%) et surtout la Bulgarie (10%) ayant le taux le moins élevé. Par ailleurs, la tendance à la baisse constatée ces dernières années va vraisemblablement se poursuivre dans le futur.

Concernant la France, le taux est de 33,33% (voire 34,43%, en intégrant la contribution sociale pour les grandes entreprises) et il est l’un des plus importants de l’U.E, ce qui nuit à l’attractivité du pays. Ceci malgré l’existence d’un taux réduit de 15% pour les P.M.E applicable selon certaines conditions. Par conséquent, la baisse programmée du taux de l’I.S ne peut qu’être bénéfique même si elle ne commencera à être généralisée qu’à partir de 2019.

Cependant pour être totalement objective, une analyse comparative au sein des pays de l’U.E doit tenir compte des différences d’assiette retenue pour le calcul de l’I.S. Depuis plusieurs années, la Commission Européenne essaie d’harmoniser les politiques fiscales au sein de l’U.E et notamment dans une directive datant du 25 octobre 2016, elle a proposé de fixer une assiette commune pour rendre la taxation plus aisément comparable entre les pays même si ceux-ci resteraient libres de fixer les taux qu’ils souhaitent.

Auteur : Dominique Le Besnerais, Responsable du pôle Finances et Fiscalité, CBRE

Contact : Romain Ferré, Consultant Finance chez CBRE Global Corporate Services

(BOI-IF- AUT- 50-20-20170104)

* Appliqué pour les locaux possédés par l’Etat, les collectivités territoriales, les organismes ou les établissements publics sans caractère industriel ou commercial, les organismes professionnels et les associations ou organismes privés sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif ou culturel.

Tarifs 2017 de la taxe pour la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en I.D.F
(Arrêté du 26/12/2016).

Pour les permis de construire et déclaration préalable déposés après le 01/01/ 2016. Mécanisme  de plafonnement à  30% du coût de l’opération.

1ère  Circonscription : Paris et 92*
2ème Circonscription : Communes de la métropole du Grand Paris
3ème Circonscription : Communes de l’unité urbaine de Paris (≠ de la 1ère et 2ème circonscription)
4ème Circonscription : Communes de l’IDF autres que celles des 1ère, 2ème et 3ème circonscriptions

* Les communes du 92 éligibles en n-1 à la D.S.U et au F.S.C IDF sont classées en 2ème circonscription. Dispositif transitoire sur 3 ans pour les communes qui perdent le bénéfice de l’une ou l’autre dotation.

Prix actualisé 2017 du m² pour le calcul de la taxe d’aménagement (Arrêté du 7/11/2016) :

Auteur  : Dominique Le Besnerais CBRE GWS Advisory

Pour plus d’informations vous pouvez contacter dans le département CBRE GWS Advisory : Romain Ferré

Nous allons nous intéresser aux 2 options qui peuvent se présenter à vous. Avant toute chose, gardez en tête que le propriétaire est l’unique décisionnaire d’une location avec ou hors TVA.

Situation globale

Lorsque vous louez des bureaux, vous faites face à 3 types de frais :

• Le loyer               
• Les charges & réparations : à payer à chaque échéance
• La fiscalité : à payer une fois l’an pour chaque taxe

La fiscalité comprend la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe des bureaux IDF (selon votre localisation). La plupart du temps la fiscalité est refacturée par le propriétaire au locataire.

Loyer TVA ou loyer hors TVA ? CBRE revient sur les points essentiels. 

TVA sur loyer

La TVA sur loyer reste le cas le plus rencontré par les locataires de bureaux même s’il s’agit d’un régime optionnel.

Lorsque le propriétaire choisit de louer en TVA alors celle-ci s’applique sur les loyers et la fiscalité refacturée :

• Les Loyers sont facturés avec la TVA en sus
• La Fiscalité Immobilière locale est obligatoirement facturée avec la TVA en sus
• Par contre, en ce qui concerne l’ajout de la TVA aux charges, on distingue 3 cas :

En d’autres termes, même si vous êtes dans un bail commercial, les charges qui sont récupérables dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas refacturées avec de la TVA en sus. Les autres charges sont refacturées avec la TVA en sus.

La TVA sur loyer est très largement l’option choisie par les propriétaires mais voyons à présent le 2ème cas de location qui peut se présenter à vous : la location hors TVA.

Loyer hors TVA

Pour le loyer, votre bailleur reste dans le régime de location de droit commun, vous aurez  2 cas en fonction de la date d’achèvement de votre immeuble.

a) Si l’immeuble date de -15 ans :

• Vous n’aurez pas de taxes supplémentaires à paye

b) Si l’immeuble date de +15 ans :

• Votre bailleur (personne physique ou société de personnes) n’est pas soumis à l’IS :                                    Aucune taxe à rajouter au loyer

• Votre bailleur est une société soumise à l’IS ou une des personnes associées de la société est soumise à l’IS :  La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) est ajoutée au loyer, soit 2.50%

• La Fiscalité Immobilière locale :                                                                                                              Son régime est calqué sur celui des loyers. Si la CRL s’applique au loyer, alors elle s’appliquera également  à la fiscalité.

• Les Charges et réparations :                                                                                                                   Il n’y a aucune taxation supplémentaire dans tous les cas.

Pourquoi la location en TVA est-elle plus commune ?

Prenons l’exemple concret d’un acquéreur X qui achète un immeuble neuf de 1 000 000€ ; il devra s’acquitter de 1 196 000€ auprès du vendeur. Les 196 000€ supplémentaires correspondant à la TVA.

Pour pouvoir récupérer ces 196 000€, il faut que le nouveau propriétaire X ait une activité assujettie à TVA …d’où le choix de l’option TVA sur loyer. En contrepartie de la récupération quasi immédiate de ces 196 000€ le propriétaire s’engage à rester dans le régime TVA pendant 20 ans, faute de quoi il devra rembourser au fisc les 196 000€ au prorata des 20èmes restant à courir.

Il en est de même si un propriétaire a dû s’acquitter de sommes importantes pour effectuer des gros travaux au titre desquels il a récupéré la TVA quasi immédiatement.