En 2018, l’IDF enregistre des augmentations limitées aussi bien de la taxe annuelle que de celle de la création pour les locaux à usage de bureaux, de surfaces de commerces et de stockage. Au plan national, on peut noter la forte progression de 3% de la fiscalité de l’urbanisme.

Tarifs 2018 de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile-de-France (TABIF) (Formulaire 6705 B-SD millésime 2018)

Hausse de 1,64% vs 2017

* Un tarif réduit est appliqué pour les locaux possédés par l’Etat, les collectivités territoriales, les organismes ou les établissements publics sans caractère industriel ou commercial, les organismes professionnels ainsi que les associations ou organismes privés sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif ou culturel.

Valeur 2018 de la Taxe pour la construction, la reconstruction ou l’agrandissement de locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage en IDF (T.C.B) (Arrêté du 30 décembre 2017).
Tarifs applicables à tous les permis de construire et déclaration préalable déposés après le 1er janvier 2018 ; mécanisme de plafonnement à 30% de la part du coût de l’opération.

Hausse de 1,10% vs 2017

1ère Circonscription : Paris et 92*
2ème Circonscription : Les communes de la métropole du Grand Paris
3ème Circonscription : Les communes de l’unité urbaine de Paris (≠ de la 1ère et 2ème circonscription)
4ème Circonscription : Les communes de l’IDF autres que celles des 1ère, 2ème et 3ème circonscriptions

* Les communes du 92 éligibles en n-1 à la D.S.U et au F.S.C IDF sont classées en 2ème circonscription. Dispositif transitoire pour les communes qui perdent le bénéfice de l’une ou l’autre dotation.

ATTENTION les circonscriptions de la TABIF et de la T.C.B sont différentes.

Prix actualisé 2018 du m² de surface de construction pour le calcul de l’assiette de la
taxe d’aménagement (Arrêté du 21 décembre 2017) :

Rappel : Tous ces tarifs seront révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de
l’I.C.C, à l’exception de la T.C.B qui évolue en fonction de l’indice des prix à la consommation.

Pour toute information supplémentaire, contactez Dominique Le Besnerais  CBRE  GWS Finance Fiscality

Dans le cadre de la politique en faveur du logement, le taux dérogatoire de l’I.S de 19% est appliqué aux plus -values de cession d’un local de bureau ou usage commercial dès lors que l’acquéreur s’engage à le transformer en local d’habitation dans un délai de trois ans.

Depuis le 1er janvier 2017, ce régime a été étendu à la cession de locaux à usage industriel. Le délai pour achever cette transformation est lui désormais de 4 ans à compter de la clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue.

Les conditions d’application de ce régime sont les suivantes :

• d’une part, le cédant doit être soumis à l’I.S,
• d’autre part, l’acquéreur doit :

– soit, être soumis à I.S,
– soit, être une société immobilière spécialisée (Type SIIC, SCPI, SPPICAV ou une de leurs filiales) et avoir pour objet principal l’acquisition ou la construction d’immeubles destinés à la location, ou la détention directe voire indirecte de participations dans des structures dont l’objet social est identique,
– soit, être un organisme, une société ou une association en charge du logement social.

Quant à l’engagement de transformation, il doit être pris par l’acquéreur dans l’acte de cession. Son non-respect entraine pour ce dernier l’application d’une amende égale à 25% du prix de vente de l’immeuble.
Par « locaux d’habitation » le législateur vise tant la résidence principale que secondaire d’une personne physique ainsi que les bâtiments abritant un ou plusieurs logements, y compris les foyers de jeunes travailleurs, les résidences étudiantes et celles pour personnes âgées. Sont en revanche exclus de cette notion les résidences et meublés de tourisme, les hôtels, les chambres d’hôtes, les villages et maisons de vacances ainsi que les crèches.
Enfin pour être complet, notamment sur le logement social, il faut relever que l’article 35 de la loi de finances rectificatives pour 2016 a prorogé jusqu’au 31 décembre 2018, le dispositif d’exonération des plus-values immobilières des particuliers relatives aux cessions au profit d’organismes en charge du logement social.

Une conséquence de l’inaction des parties

Volontaire ou non, cette situation se rencontre à défaut de volonté formalisée de l’une des parties de renouveler ou résilier le bail. En conséquence, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail commercial se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.

Le même bail… à durée indéterminée

Cette tacite prolongation du bail n’entraine pas la formation d’un nouveau contrat. Cela signifie pour les parties que toutes les clauses et conditions du bail initial continuent de s’appliquer durant la période de tacite prolongation.

Cette tacite prolongation emporte une certaine fragilité dans la relation contractuelle des parties puisque le bail devient à durée indéterminée. Concrètement, à tout moment au cours de cette période, chaque partie peut résilier le bail en donnant congé « au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil ». Par exemple, si un locataire délivre congé un 7 mai, l’effet dudit congé se produira pour le 31 décembre de la même année.

Un potentiel déplafonnement du loyer du bail renouvelé

Dans certains cas, un bailleur peut grandement avoir intérêt à laisser le bail se prolonger au-delà d’une durée de douze années. En effet, l’article L145-34 du Code de commerce exclut expressément le principe du plafonnement du loyer renouvelé lorsque « par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ».

Pour des locaux tertiaires (« à usage exclusif de bureaux ») ou des locaux monovalents (hôtels, cinémas etc.), cette règle n’a aucun impact puisque, lors du renouvellement du bail, le loyer doit correspondre à la valeur locative. En d’autres termes, pour ce type de locaux, le loyer ne sera pas plafonné lors du renouvellement du bail.

Dans les autres cas (commerces, locaux mixtes etc.), une prolongation de la durée du bail supérieure à douze ans peut se révéler très avantageuse pour un bailleur… ou désastreuse pour un locataire. Au-delà du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, l’article L145-34 alinéa 4 du Code de commerce limitant annuellement l’augmentation du loyer déplafonné à 10% n’aurait a priori pas vocation à s’appliquer.

Cette situation contraste avec l’esprit « pro-preneur » de la récente loi « Pinel » et semble être la conséquence d’un oubli (?) du législateur. Il est donc vivement conseillé aux locataires d’être très vigilants en cas de tacite prolongation de leur bail !