Habituée à décrypter les mutations du parc tertiaire parisien, notre analyse approfondit aujourd’hui son exploration des strates inférieures de la capitale pour suivre l’émergence d’un actif immobilier jusqu’ici invisible. En première ligne de cette métamorphose, la logistique urbaine intra-muros connaît une accélération sans précédent en ce mois de mars 2026. Ce tournant stratégique, qui transforme les profondeurs de la Ville Lumière en un véritable moteur de l’économie décarbonée, mérite que l’on s’y attarde avec une attention particulière tant il redéfinit les frontières de l’immobilier d’entreprise au cœur même de la cité.

Crédit : Par Zucide – adobe.stock.com

La mutation d’un actif : vers une logistique tertiaire « glamour »

La logistique a entamé une reconversion spectaculaire, s’éloignant définitivement de l’image de l’entrepôt massif et obsolète relégué en grande périphérie. Ce qui rend cette évolution remarquable du point de vue de l’immobilier tertiaire, c’est qu’elle ne s’improvise pas mais s’insère dans une stratégie globale de valorisation du socle parisien. L’innovation majeure de cette nouvelle configuration réside dans la transformation d’infrastructures délaissées : sous l’avenue Foch, un entrepôt géant vient ainsi remplacer 1 000 places de parking. Ce projet, porté par Corsalis, illustre parfaitement la mutation d’espaces autrefois techniques en actifs à haute valeur ajoutée. L’Arsenal de Foch s’impose désormais comme le nouveau repère d’une logistique devenue « glamour », prouvant que la capacité à livrer les clients instantanément peut parfaitement cohabiter avec le prestige des adresses les plus cotées de la capitale.

Crédit :© 2025 Corsalis LRE – Indigo Group – Arsenal Foch : CORSALIS – Projet Foch

L’Arsenal de Foch : la nouvelle pièce maîtresse de la stratégie urbaine

Ce n’est pas un hasard si les regards des investisseurs et des aménageurs convergent désormais vers ces hubs souterrains d’un nouveau genre. En remplaçant massivement le stationnement automobile par du stockage stratégique, le projet Foch devient le nœud névralgique de l’ouest parisien. Il illustre un changement de paradigme où la logistique devient le prolongement naturel des flux de bureaux. Pour les acteurs de l’immobilier tertiaire, cette connectivité directe sous les pieds des Parisiens est décisive, car les entreprises arbitrent désormais majoritairement en fonction de la rapidité de réception des marchandises et de la réduction de leur empreinte écologique. En réutilisant ces structures invisibles, Paris coche toutes les cases de la modernité : une réduction de la congestion en surface alliée à une optimisation du sous-sol.

Crédit :© 2025 Corsalis LRE – Indigo Group – Arsenal Foch : CORSALIS – Projet Foch

Une recomposition stratégique du parc immobilier parisien

Quelques nuances sont toutefois à mentionner concernant ce segment émergent du marché. Bien que la dynamique soit lancée, la reconversion d’un millier de places de parking en centre de distribution moderne demande une expertise technique complexe, un défi que la stratégie « Ville Logistique 2022-2026 » aide désormais à surmonter. Concernant l’image du secteur, celle-ci a fondamentalement changé grâce à une intégration totale sous terre et une accessibilité améliorée pour les mobilités douces, comme les vélos-cargos électriques. Pour les entreprises qui cherchent à concilier réactivité commerciale et respect de l’environnement, ces sous-sols s’imposent désormais comme une alternative stratégique incontournable, offrant une flexibilité que les contraintes de circulation en surface ne permettent plus d’ignorer.

La réinvention des fondations de la capitale

Plus que d’une simple gestion de colis, c’est d’une véritable recomposition organique de Paris dont il s’agit : celle d’une ville qui se réinvente par ses fondations pour mieux soutenir son activité en surface. Il nous a semblé indispensable de mettre en lumière ces évolutions souterraines qui agissent comme le poumon silencieux de l’économie parisienne. Face à un territoire qui se métamorphose avec une telle célérité et de telles ambitions, notre analyse trouve ici tout son sens, révélant que l’avenir de l’immobilier tertiaire à Paris se joue désormais autant sous nos pieds que dans la verticalité de ses façades.

Le marché des locaux industriels maintient un bon niveau d’activité dans un contexte global difficile avec 261 735 m² de demande placée. Cela représente un ajustement de seulement 2% par rapport au 3^ème trimestre 2019.

La surface moyenne des transactions a augmenté passant de 2 413 à 3 232 m² . On constate ce phénomène sur l’ensemble des régions. À Lyon, cette tendance est portée par une chute de 20% du nombre de transactions. Parallèlement on note une augmentation des grandes transactions avec notamment un Méga Deal de 15 000 m² signé par la Métropole dans le 7^ème arrondissement. Le volume des ventes quant à lui est légèrement en dessous de la moyenne décennale avec 42 % du volume global, correspondant à un manque d’offres disponible à la vente.

Le marché des petites et moyennes surfaces est plus impacté par la crise. On observe une baisse de 17% du nombre de transactions et une réduction de 27% de la demande placée en volume. En revanche, les transactions de surfaces inférieures à 1 000 m² restent la locomotive du marché des locaux industriels. Ils représentent 75% de la demande placée.

Le stock d’offres est en baisse d’environ 14% accusant le coup de 3 années exceptionnelles sur la région Lyonnaise.

« L’impact de la crise sanitaire et de fait économique devrait être limité sur les valeurs car le stock reste faible tant sur l’existant, sur l’offre à construire et sur le foncier disponible en périphérie proche, où il est quasiment inexistant » indique Paul Vernex, Directeur Activités CBRE Lyon.

D’une manière générale, les projets enclenchés avant le Covid ont su perdurer. Le marché des locaux d’activités a pu ainsi conserver son dynamisme. Un atterrissage prévu au-dessus de la moyenne décennale (330 000m² environ) est envisageable.

Au coeur de la ZAC de la Marinière, parc logistique qualitatif et bien desservi
Plateforme indépendante de 8 926 m² disponible immédiatement

Sur terrain clos de 17 400 m², au coeur des axes de la zone francilienne sud de prédilection pour les opérateurs logistiques, plateforme logistique rationnelle de 8 926 m² conforme aux dernières normes ICPE et optimisé pour le traitement des marchandises.

Des atouts indéniables

• Plateforme située au coeur de la ZAC de la Marinière, pôle industriel et logistique majeur du sud francilien à proximité immédiate de l’aéroport d’Orly
• Zone réhabilitée en 2003 d’une superficie de 45 ha
• 180 entreprises de grande renommée tels que Nactis, Cattier, Supratec, Bafa, Composite industrie Hutchinson…
• Un site clos et sécurisé bénéficiant d’une surface de stockage rationnelle

Une localisation stratégique aux portes Sud de Paris

• Accès routiers
  –  Proche du noeud autoroutier A6 avec accès immédiat
  – Desserte directe par la N104, sortie 37
  – N7 entre l’A10 et l’A5
  – N20

• Transports en commun
  — Ligne RER D « Orangis – Bois de l’Epine » à 4 km
  – Navette bus, ligne 301 « Corbeil-Essonne » ou  lignes 401 à 408 « Evry-Courcouronnes » pour rejoindre le RER

• Aéroports
  – Aéroport d’Orly à 20 min

Principales caractéristiques techniques

Autorisations ICPE : 1510, 2910
Déclarations : 2925, 2920-2-b

• Année de construction : 1999

• Poste de garde indépendant avec barrières levantes motorisées

• Clôture treillis intérieur / extérieur

• Structure du bâtiment : béton

• Hauteur libre sous poutre : 9,70 m

• 8 portes à quai avec niveleur hydraulique, 6 sas d’étanchéité rétractable

• 1 porte de plain pied

• Guide roue

• Aire de béquillage

• Sprinkler type ESFR, norme APSAD

• RIA

• Chauffage par aérothermes

• Rafraîchissement – Entrepôt (Pompes à chaleur)

• Activité / Stockage + 16°C < T° < +20°C

• Charge au sol : 5 t/m²

• Parkings 60 VL

I Votre interlocuteur dédié : Stéphane Arnoux – 06 08 18 38 71 – stephane.arnoux@cbre.fr

Nouveau lieu éphémère festif et engagé du quartier Gaîté-Montparnasse, le « Consulat » a fait sa rentrée ce week-end. C’est dans les anciens locaux du journal Le Point, avec pas moins de 3 000 m² répartis sur 4 étages, que l’association GANG (Groupe Action Neon Green) a créé cet espace hybride, ouvert à tous jusqu’au mois d’octobre. Les animations sont infinies : expositions, résidences d’artistes, cantine bio, coworking, conférences, cours de sport, activités pour les enfants, pop up vintage, concerts, soirées techno, avant-premières… Une occasion idéale pour Unibail-Rodamco de mener une opération de communication auprès du voisinage qui devra supporter 3 ans de travaux dans le cadre du chantier des Ateliers Gaîté, une transformation massive du quartier d’ici 2020.

Le phénomène « éphémère » se pérennise…

De fait, depuis quelques années, propriétaires et promoteurs, SNCF Immobilier en tête, délivrent des conventions d’occupation temporaire à des collectifs qui redonnent vie à des friches et des immeubles inoccupés en amont des chantiers, avec pour maîtres mots « curation » et « chill ». Déjà en 2015, l’entreprise ferroviaire avait permis l’occupation du Dépôt de la Chapelle par Ground Control (puis Grand Train en 2016). Ce lieu de vie éphémère en bordure des rails à l’esprit très berlinois avait largement séduit les parisiens : le quartier Marcadet-Poissonniers était devenu The place to be. 73 000 m² seront bientôt aménagés pour ce premier quartier mixte bas carbone de Paris, dont le promoteur lauréat sera sélectionné début 2019. En attendant le lancement d’un vaste projet immobilier du Grand Paris sur 22 hectares, la Station – gare des Mines (Porte d’Aubervilliers) propose concerts, soirées et expositions grâce à un projet de réhabilitation confié au collectif MU, très actif pour soutenir les scènes émergentes. L’Aérosol, dans le 18ème, auto-proclamé « spot le plus cool de Paris », héberge le musée du street art, mais aussi le week-end des food trucks, des cours de sports urbains et des soirées roller-disco. Les 5 hectares du site accueilleront à terme 56 000 m² de surfaces d’activité, dont 40 000 m² de tertiaire qui devraient attirer 3 500 salariés, 5 400m² de logement et des espaces verts. Une opportunité pour les aménageurs ou les promoteurs de rentabiliser l’immobilisation d’un terrain voire d’en éviter la dégradation en amont du lancement des travaux. Ces initiatives valorisent le patrimoine déjà existant et amorcent en douceur le changement en apportant à des quartiers souvent populaires un rayonnement culturel très apprécié.

…Et se propage

À Bordeaux, le renouveau de la rive droite est ainsi en partie due à l’installation en 2009 de l’écosystème Darwin, qui propose un lieu de vie alternatif dans une ancienne caserne désaffectée de près de 20 000 m². Dédié au développement économique responsable, à l’entrepreneuriat social, à la transition écologique et à l’activisme citoyen, le site accueille notamment une pépinière d’entreprises et des espaces de coworking aujourd’hui très prisés. Les 650 salariés du site côtoient touristes et badauds venus déambuler ou profiter de la plus grande cantine bio d’Europe. Avec son million de visiteurs par an, c’est désormais le deuxième lieu le plus visité de la ville. Que les initiatives soient éphémères ou ancrées dans les territoires, cette nouvelle manière d’optimiser les friches en les transformant en lieu d’échanges ouverts répond aux besoins des nouvelles générations de se retrouver autour d’une effervescence culturelle ou de projets participatifs. Le challenge des professionnels de l’immobilier est de réussir à préserver ces dynamiques positives dans leurs projets d’aménagement.   LE CONSULAT ✨AMICUS SALVÈ from REMI BESSE on Vimeo.

Entretien avec Olivier Le Berre, département Conseil Utilisateurs Industrie et Logistique de CBRE France qui a notamment accompagné Ikéa dans la prise à bail fin 2017 de Paris Air Logistique, l’un des derniers grands entrepôts urbains conçu sur deux étages sur le port de Gennevilliers dans les Hauts-de-Seine, pour livrer plus vite et plus proprement ses clients franciliens.

En quoi le projet « Paris Air2 » est-il particulièrement emblématique des enjeux de la logistique urbaine ?

Qui dit logistique urbaine dit proximité immédiate des cœurs de ville. Or, ce besoin de proximité immédiate se traduit généralement par une hyper densité immobilière qui induit des coûts fonciers élevés du fait de la raréfaction des opportunités. La seule réponse possible est donc la densification des constructions sur les parcelles pour optimiser le ratio prix/m² et donc proposer aux utilisateurs des loyers en adéquation avec les niveaux de prix de marché. La logistique, urbaine ou pas, est un métier générant de faibles marges. Le loyer est donc un critère de choix déterminant pour les utilisateurs logistiques.
Vailog (groupe SEGRO), via Paris Air2 a su relever l’ensemble de ces défis en proposant un bâtiment édifié sur deux niveaux développant 63.000m² sur une parcelle de 83.000m². Ce ratio correspond à un coefficient d’occupation des sols de 0,76 – très supérieur aux 0,50 constatés dans le cadre des projets logistiques classiques. Cette optimisation des surfaces de plancher a ainsi permis de proposer à Ikea des loyers de marché compétitifs.

 Quels sont plus particulièrement pour un acteur de l’e-commerce les atouts de Paris Air2 ?

Au-delà du prix, la fonctionnalité de l’immeuble a été parfaitement préservée et également particulièrement adaptée aux enjeux logistiques du e-commerce.

Le rez-de-chaussée correspond à un entrepôt traversant (cross-dock) permettant un flux entrée-sortie optimisé tout en garantissant 10 mètres de hauteur de stockage possible. L’étage correspond quant à lui à un entrepôt de dernière génération bénéficiant d’une véritable cour camion de 35 mètres de profondeur, le tout accessible par une rampe 10 mètres de large. En résumé, Paris Air2 est un outil hyper fonctionnel aux portes de Paris, et ce sur une base de loyer de marché. L’ensemble des critères sont donc réunis pour une réponse adaptée aux enjeux de la logistique urbaine.

Paris Air2 permet par ailleurs de livrer rapidement des clients internautes à proximité de Paris. Le projet étant situé à moins de 7 kilomètres de la capitale, il permettra aux tournées de livraison de débuter dès la sortie du site, ou presque. Par ailleurs, dans un contexte d’accès aux rues de Paris par les poids lourds de plus en plus contraint, la proximité de la Seine et des infrastructures du Port de Gennevilliers permettront aux utilisateurs d’accéder au Centre de Paris par la Seine en moins de 5 heures grâce au transport fluvial.

Comment voyez-vous la logistique urbaine évoluer dans dix ans ?

La logistique urbaine évolue en permanence. Le terme est relativement nouveau, mais en réalité l’activité est ancienne. Le facteur est un opérateur de la logistique urbaine depuis des décennies, ce sont les produits qu’il livre qui ont changé… Ainsi, les lettres se sont transformées en colis avec le boom du e-commerce. Mais, La Poste n’a plus le monopole de la logistique urbaine. En effet, les restaurants, les grands magasins, les commerçants proposent tous des solutions de e-commerce désormais. Et tous, d’une façon ou d’une autre proposent des solutions de logistique urbaine. Frichti développe des laboratoires de cuisine dans Paris, Deliveroo livre des repas à domicile pour le compte des restaurateurs de son réseau, Ooshop, Houra.fr, Auchan Direct ou Amazon livrent tous les produits disponibles dans un grand magasin à leurs clients parisiens… Ainsi, avec la multiplication des acteurs, les solutions proposées sont toujours plus variées et flexibles. La logistique urbaine est devenue une composante essentielle de la vie des grandes agglomérations et ces spécificités, en perpétuelle révolution devront être prises en considération par les pouvoirs publics pour accompagner ce besoin de souplesse et d’évolution.

Milléniaux, big data, e-commerce, réalité augmentée, réseaux sociaux, réponse instantanée,intelligence artificielle, internet des objets, la révolution numérique va profondément modifier l’industrie immobilière. Colloques, livres blancs, thèses, son impact sur l’immobilier tertiaire, le logement ou le commerce est décortiqué. Rien sur l’impact qu’elle aura sur le marché des locaux d’activité en Ile de France !

Nous nous sommes penchés sur le sujet et nous vous soumettons quelques idées.

Changement de design et accélération de l’obsolescence

Historiquement, les utilisateurs privilégiaient la fonctionnalité de l’outil, la proximité du bassin d’emploi et de la clientèle. La partie administrative des sites d’activité était rarement l’objet de l’attention des décideurs, les services associés (hors sécurité) étaient perçus comme une charge augmentative du loyer.

Télétravail, nouvelle génération de collaborateurs, guerre des talents, congestion routière (rien à voir avec le digital), collaboration, bien-être au travail, tous ces facteurs qui depuis quelques années ont bouleversé la conception de l’immobilier de bureau, vont avoir des répercussions pour les locaux d’activités en IDF.

Le traitement des espaces « bureaux » et l’environnement de travail vont devenir discriminants.

Conséquence possible : la partie du parc de locaux d’activités qui a déjà du mal à se commercialiser (environnement direct dégradé, bâtiment ancien et mal situé) sortira définitivement du marché locatif.

Remèdes :
▪ Architecture soignée,
▪ Partie bureaux conçue pour évoluer dans le temps,
▪ Services aux salariés,
▪ Environnement direct qualitatif,
▪ Bâtiment intelligent.

Relations locataires/ propriétaires :

Le propriétaire sera considéré comme un partenaire de la réussite de l’entreprise qui attendra de lui un service irréprochable pour ses collaborateurs et son activité.

Manifestation possible : des propriétaires notés négativement sur des sites internet en libre accès.

Remèdes :
▪ Un facility management disponible à tout moment, proactif et générateur
d’économies d’exploitation.
▪ Le BIM pour toute nouvelle construction pour faciliter l’évolution du bâtiment et sa
gestion active.

Les usages :

Le grand atout des locaux d’activité réside dans leur capacité intrinsèque à accueillir des types d’activité différents.
A l’image d’un studio de cinéma, on peut rapidement en changer l’usage. Les locaux d’activités « standards » résisteront donc mieux que les actifs tertiaires.

Avec l’explosion du e-commerce, les sites historiquement placés en bordure de l’agglomération seront des réceptacles de la logistique du dernier kilomètre.
A l’image des espaces de coworking en bureaux, ils seront partagés. Partage des surfaces sur le modèle d’un Self Storage et partage du temps sur le modèle du Flex Office.

Le modèle économique se met en place. Le besoin sera important : en 2030, à l’heure du camion autonome, du trafic régulé, définir des plages horaires de l’utilisation de l’espace de stockage avant livraison finale sera aisé.

Changer d’usage c’est aussi changer de destination. Les friches industrielles très anciennes sont architecturalement et esthétiquement des écrins pour accueillir les nouveaux concepts de bureaux collaboratifs.

Station F, pôle de créativité, campus, elles sont aujourd’hui et seront demain des cadres idéaux de travail pour les nouvelles générations.

Une aubaine pour les développeurs : la fin des lancements en blanc.

Les nouvelles technologies, les solutions de réalité augmentée (modélisation 3D, visites virtuelles…) permettent au client de visualiser un bâtiment de façon détaillée dès les premières étapes de son projet. Lors d’une construction, le client peut ainsi se projeter plus facilement et aménager son bien selon ses préférences, grâce à une phase de conception plus « réelle ».
Les adaptations peuvent être faites avant la fin de la construction, ce qui représente une économie de temps et d’argent. L’accélération des procédés de construction, l’imprimante 3D, le big data permettront sans doute à l’avenir de livrer des bâtiments en des temps records. Les utilisateurs aujourd’hui rétifs aux délais d’attentes et suspicieux de la conformité des plans papiers au produit fini, n’auront plus de raisons d’écarter la construction dans leur recherche immobilière.

Le marketing 2.0

Aujourd’hui, plus de 80% des recherches immobilières commencent sur Internet, rendant le digital primordial pour le propriétaire désireux de commercialiser son actif.

L’utilisation des sites web et des réseaux sociaux est devenue incontournable.
Face à la multiplication des annonces immobilières sur les sites web, de nouvelles exigences deviennent la priorité afin de rendre l’expérience client plus attractive. Désormais l’importance du visuel est omniprésente sur nos écrans : une annonce avec des photos de qualité est 4 fois plus efficace. Les photos / vidéos / modélisation 3D deviennent des éléments essentiels pour susciter l’intérêt des clients.

Les réseaux sociaux sont également un bon vecteur pour les professionnels de l’immobilier, qui peuvent publier leurs annonces sur Twitter, trouver de nouvelles collaborations sur LinkedIn, ou encore inviter des utilisateurs potentiels à un Facebook Live, pour visiter un bien en vidéo à 360°.

Pour conclure :

La transformation numérique est inéluctable. Elle touche tous les acteurs des locaux d’activités (constructeurs, utilisateurs, investisseurs, conseils).
Les locaux d’activités doivent évoluer pour répondre à ces bouleversements et profiter de l’attractivité parisienne pour tous les nouveaux usages.
La révolution digitale améliorera la performance des actifs, de leurs utilisateurs et des propriétaires. Elle est aussi exigeante car transparente (voir intrusive) et sans oubli.

Parce qu’elle est évolutive et impose une attention de tous les instants, elle nous oblige à la vigilance et renforce l’importance du conseil et de la réflexion.
C’est une bonne nouvelle !

Pierre-Louis DUMONT

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