Quand faire une demande de révision triennale de son loyer ?

A l’échéance de la première période triennale, le bailleur ou le preneur peut demander une modification du loyer. Des demandes en révision des loyers commerciaux peuvent être formées à tout moment à condition qu’entre chaque révision se soit écoulée une période d’au moins 3 ans.

Quel est le formalisme à respecter pour une demande de révision triennale de son loyer ?

La demande de révision de loyer doit être adressée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Dans quelle mesure le loyer peut-il varier ?

L’article L.145-33 du Code de commerce, précise que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ». Néanmoins l'article L.145-38 tempère le principe en indiquant que la majoration ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice 5ICC, ILC ou ILAT).

• Lorsque l’indice et la valeur locative évoluent dans le même sens, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative mais sa majoration ou diminution ne peut excéder la variation indiciaire (sauf si une cause de déplafonnement est invoquée).

Exemple : Le loyer en cours est de 100. Le loyer calculé en application de l’indice (loyer indiciaire) est de 140 et la valeur locative est de 135. Dans ce cas le loyer révisé sera de 135. En revanche, si la valeur locative est de 150, le loyer révisé sera plafonné à 140.
 

Le montant du loyer révisé est indiqué, sur le graphique ci-dessous, en gras et en vert.

• Lorsque l’indice et la valeur locative évoluent dans des sens opposés, le loyer en cours reste intangible (à moins que des motifs de déplafonnement ne soient rapportés).

L’exception au principe :

Le déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité. 3 conditions doivent être remplies pour que le prix révisé soit fixé à la valeur locative quelle que soit l’évolution de l’indice :

1. Il est nécessaire que les facteurs locaux de commercialité aient matériellement été modifiés.
2. Il faut ensuite démontrer que la valeur locative a varié de plus de 10 %.
3. Il faut enfin établir un lien de causalité entre la modification alléguée et l’évolution de la valeur locative.

Le cas particulier de la clause d’échelle mobile
L’insertion d’une clause d’échelle mobile (clause d’indexation) ne fait pas obstacle à l’application des règles relatives à la révision triennale des loyers. Aux termes de l’article L.145-39 toute modification du loyer de plus ou moins 25 % en application d’une clause d’indexation ouvre le droit au réajustement du loyer à la valeur locative.

Propos recueillis par CBRE auprès de juristes en immobilier chez CBRE

La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile-de-France augmente de 4,58% cette année. Il est à noter que le tarif sera révisé au 1^er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de l’I.C.C.

LOCAUX A USAGE DE BUREAUX

• 17,48€/m² dans la circonscription 1 (*tarif réduit à 8,66 €/m²)
  Tout Paris et la majeure partie des Hauts-de-Seine
• 10,37€/m² dans la circonscription 2 (*tarif réduit à 6,20 €/m²)
• 4,96€/m² dans la circonscription 3 (*tarif réduit à 4,49 €/m²)

LOCAUX DE STOCKAGE

• 3,97€/m² dans la circonscription 1
• 1,99€/m² dans la circonscription 2
• 1€/m² dans la circonscription 3

SURFACES DE STATIONNEMENT

• 2,32€/m² dans la circonscription 1
• 1,33€/m² dans la circonscription 2
• 0,67€/m² dans la circonscription 3
   

> Téléchargez en pdf la carte et la liste des communes des circonscriptions 1, 2 et 3

* Le tarif réduit est appliqué pour les locaux possédés par l’Etat, les collectivités territoriales, les organismes ou les établissements publics sans caractère industriel ou commercial, les organismes professionnels ainsi que les associations ou organismes privés sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif ou culturel.

Que nous apprend la jurisprudence ?

• Une clause d’échelle mobile ne jouant qu’à la hausse ne serait pas contraire au statut des baux commerciaux. Elle serait licite et conforme à la liberté contractuelle.
  Toutefois « elle ne revêt pas l’exigence de variation positive ou négative posée par l’article L.145-39 du Code de commerce pour entrer dans le champ d’application de la révision autorisée » par cet article (CA Douai, 21 janvier 2010)
   
• Une clause d’échelle mobile prévoyant un indice de base intangible ne serait pas en soi contraire aux dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier (CA Paris, 4 et 11 avril 2012)
   
• Une clause « tunnel » « les Parties conviennent expressément que la variation annuelle du montant du loyer consécutive à l’application de l’indexation ne pourra pas varier, à la hausse comme à la baisse, de plus de [•] %. » semble répondre aux exigences imposées par la Cour d’appel de Douai.
  Toutefois, il n’existe à ce jour aucune assurance sur la conformité d’une telle clause par rapport aux dispositions du Code monétaire et financier. Il faudra attendre la publication d’arrêts convergents pour que de telles clauses puissent recevoir une consécration juridique.
   
• Les clauses qui organisent délibérément une distorsion des périodes de variation indiciaire et des périodes d’indexation sont réputées non écrites (CA Paris, 4 avril 2012)
   

Quels sont les risques financiers en cas de clause invalide ?

En cas d’invalidité d’une clause d’échelle mobile, le locataire serait en droit de demander le remboursement de cinq années d’indexation indûment payés à son bailleur.

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE.

La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile-de-France augmente de 5% cette année.
Il est à noter que le tarif sera révisé au 1^er janvier de chaque année en fonction de l’évolution de l’I.C.C.

• 16,71€/m² dans la circonscription 1 (*tarif réduit à 9,90 €/m²)
  Tout Paris et les Hauts-de-Seine
• 9,90€/m² dans la circonscription 2 (*tarif réduit à 5,91 €/m²)
• 4,74€/m² dans la circonscription 3 (*tarif réduit à 4,28 €/m²)

Consultez la liste des communes des circonscriptions 2 et 3  https://immobilier.cbre.fr/blog/wp-content/uploads/2011/01/TAXE-BUREAU-IDF-par-dpt-2010.pdf

* Le tarif réduit est appliqué pour les locaux possédés par l’Etat, les collectivités territoriales, les organismes ou les établissements publics sans caractère industriel ou commercial, les organismes professionnels ainsi que les associations ou organismes privés sans but lucratif à caractère sanitaire, social, éducatif, sportif ou culturel.

L'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) est constitué par la somme pondérée d'indices représentatifs du niveau des prix à la consommation, de celui des prix de la construction neuve et de celui du produit intérieur brut en valeur.

ILAT = 50 % moyenne IPCL (indice des prix à la consommation, hors tabac, hors loyers) + 25 % moyenne ICC (indice du coût de la construction) + 25 % moyenne PIB (produit intérieur brut)

L'indice des loyers des activités tertiaires ainsi calculé est publié trimestriellement par l'INSEE.
 

Rappel : La loi de simplification du droit du 17 mai 2011 a institué l'ILAT pouvant désormais servir de référence à la révision des baux professionnels autres que les loyers commerciaux, à la place de l'indice du coût de la construction (ICC) actuellement utilisé. Un décret daté du 29/12/11 au Journal officiel fixe les règles de composition et de calcul de ce nouvel indice. Le texte précise que son champ d'application recouvre "les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques".

Il est à noter que la prise en compte de la variable représentative du PIB, peut entraîner une stagnation voir une baisse de l’indice global en cas de récession économique significative. Le recours à l'utilisation de ce nouvel indice de référence est conditionné par l'accord des parties au bail professionnel. Nous reviendrons dans un prochain article avec un comparatif chiffré des indices existants pour vous aider à choisir la clause d'indexation de votre loyer.

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE

Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 précise que l’annexe doit retranscrire les informations que se doivent mutuellement bailleur et preneur sur les caractéristiques énergétiques des équipements des bâtiments et des locaux loués, leur consommation réelle d’eau et d’énergie et la quantité de déchets générée.

L’annexe doit également traduire l’obligation faite à chaque partie de s’engager sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués

Bien que l’absence d’annexe environnementale ne soit pas sanctionnée par le législateur, ce document est toutefois pourvu de la force obligatoire et les cocontractants ne peuvent s’en exonérer. 

Contrairement aux autres documents annexés aux baux : DPE (voir notre précédent article), ERNT qui constituent une photographie d’une situation environnementale ou énergétique au jour de la signature du bail, l’annexe environnementale, dont le contenu est défini aux articles R.136-1 à R.136-3 du Code de la construction et de l’habitation, est évolutive et fera l’objet d’une mise à jour constante.

L’annexe environnementale doit comporter les éléments suivants :

1. La liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements relatifs au traitement
   • des déchets,
   • au chauffage,
   • au refroidissement,
   • à la ventilation
   • à l'éclairage
   • à tout autre système lié aux spécificités du bâtiment ou à l’activité du preneur ;
      
2. Les consommations annuelles énergétiques réelles ;
    
3. Les consommations annuelles d'eau ;
    
4. La quantité annuelle de déchets générée ;
    
5. La périodicité fixée par le bailleur et le preneur pour établir un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale. La finalité de ce programme, conformément aux attentes du Grenelle 2, est d’aboutir à une réduction globale des consommations d’énergie du parc existant d’au moins 38 % d’ici 2020.

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE.

Le bail que vous avez signé en 2010 disposait-il bien d'un DPE en annexe ?
A l'aube de l'année 2011, il faut retenir 3 dates : le 1^er janvier pour les ERP de catégorie 5, encore le 1^er janvier pour la mention de performance énergétique dans les annonces immobilières et le 28 octobre pour les bâtiments neufs basse consommation.
 

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis

A la signature de votre bail, pensez à vérifier si une clause relative à la sous-location a été rédigée.

En effet, à défaut de clause, la sous-location sera interdite puisque c’est le principe en matière de bail commercial. Le propriétaire est  donc en droit d’interdire la sous-location sans avoir à justifier son refus. A vous, par conséquent, de négocier la clause afin de pouvoir sous-louer tout ou partie de vos locaux au cours de votre bail.

La possibilité de sous-louer ses bureaux peut s’avérer être une vraie solution immobilière face aux évènements suivants :

• La surface occupée par votre entreprise est trop vaste, de nombreux m² sont inoccupés, 
• Votre activité est en crise et vous avez besoin d’alléger vos coûts,
• Vous souhaitez déménager (pour vous implanter dans un secteur géographique plus porteur, par exemple) mais votre entreprise est coincée dans une période ferme de 6 ans ou 9 ans ou encore la prochaine échéance triennale est lointaine puisque la première est tout juste dépassée sans que vous vous en soyez aperçus.

Quelle est la procédure à suivre pour sous-louer ses bureaux ?

La première chose à faire est d’obtenir l’autorisation de votre bailleur :

• Soit l’autorisation est précisée dans le contrat de bail
• Soit le propriétaire l’accorde par une simple lettre
• Soit le propriétaire l’accorde dans l’acte de sous-location en concourant à l’acte.

Attention, n’est pas considérée comme une autorisation, l’attitude du bailleur qui, sans avoir donné son accord, tolère la sous-location. Cette situation peut s’avérer risquée pour le sous-locataire ou le locataire principal, il convient donc de régulariser la situation en obtenant l’autorisation en bonne et due forme.  

La seconde règle est d’inviter votre bailleur à concourir à l’acte au moins 15 jours avant la signature du contrat de sous-location. Attention, il faut également noter que la tolérance ou la connaissance du bailleur ne peuvent être assimilées à son concours à l’acte de sous-location. Le locataire pourra s’affranchir de cette obligation à la condition que le bailleur y renonce expressément et de manière non équivoque.

Quels sont les risques à ne pas respecter la procédure ?

Le non respect de l’une ou l’autre des conditions peut rendre la sous-location irrégulière. Cela autorise le propriétaire à résilier votre bail principal, demander des dommages et intérêts ou encore refuser le renouvellement de votre bail sans vous payer d’indemnité d’éviction. Si vous entretenez une relation tendue avec votre bailleur, ne prenez aucun risque, car celui-ci pourrait utiliser les vices de forme pour vous mettre à la porte !

A savoir

Le bailleur se montrera souvent frileux face à la sous-location totale car le sous-locataire bénéficie alors d’un droit au renouvellement directement auprès du bailleur, et ce dernier ne souhaite bien souvent pas se retrouver avec un locataire qu’il n’a pas choisi.

Votre sous-locataire est soumis exactement aux mêmes obligations que votre entreprise (conditions de renouvellement…). Son loyer pourra être inférieur ou égal au vôtre mais en aucun cas supérieur. 

> Avez-vous des expériences de sous-location à partager avec nous ? Comment avez-vous négocié avec votre bailleur ? Comment cela s'est-il passé avec votre sous-locataire ? Avez-vous d'autres questions ? 

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis