Didier Malherbe, Directeur France Industriel et Logistique analyse le marché de la logistique au 1er trimestre 2015.

Concernant le marché de la logistique, les principales tendances en ce début d’année sont les suivantes :

• D’une part, une très bonne performance au niveau des transactions avec une augmentation de 44% des volumes transactés au niveau national et 26% concernant l’Ile-de-France. Il est à noter que la dorsale a sur-performée avec 81% de parts de marché.

La région Rhône-Alpes avec 170 000 m² enregistre l’une de ses meilleures performances avec par exemple les transactions de But à Pusignan (60 000 m²).

• En ce qui concerne l’Ile-de-France, ce sont 270 000 m² qui ont été réalisés, c’est également un record depuis ces 5 dernières années pour un 1^er trimestre. Beaucoup de transactions entre 25 000 et  50 000 m². Nous pouvons ainsi citer AX SHOP AIR à Bondoufle (22 220 m²), SMCP à Vémars (24 619 m²) et Kuehne & Nagel à Lieusaint (26 163 m²), 3 transactions réalisées par le biais de CBRE.

Une autre caractéristique de ce marché : la grande distribution et le e-commerce ont été les moteurs de ce marché au cours du 1^er trimestre.

Autre remarque : il est à noter que le marché a été sélectif sur le front des valeurs avec une hausse sur les marchés « prime » que sont les marchés lyonnais et parisiens.

Pénurie d’offres qui est un fait aujourd’hui en Ile-de-France : il n’existe plus que 4 dossiers supérieurs à 30 000 m² disponibles en classe A. Il y a donc clairement un besoin de recréer de l’offre en blanc sur quelques endroits très précis et très sélectifs et en gris plus généralement sur la dorsale.

En termes de projets clés-en-main en Ile-de-France (12 recensés) et sur les bâtiments existants (12 environ recensés), c’est au global environ 400 000 m² en cours de négociation. Il est fort à penser que nous atteindrons encore cette année en Ile-de-France un volume de transactions proche de 800 000 m², voire un peu plus.

Le marché de la logistique est marqué par le rebond des volumes commercialisés, à l’échelle nationale (714 400 m², soit une hausse annuelle de + 44 %) comme en Ile-de-France.

Le recentrage est net sur la dorsale logistique qui polarise 81 % de la demande placée. La part absorbée par les acteurs du commerce spécialisé, qui atteint 40 % des volumes consommés, constitue une spécificité marquée. Sollicitant des surfaces moins importantes, les logisticiens continuent également d’animer le marché avec 17 transactions réalisées.

Ce trimestre, le dynamisme francilien (269 300 m², un volume en hausse annuelle de + 26 %), notamment porté par le e-commerce, repose sur des transactions de plus de 20 000 m², majoritairement concentrées en Seine-et-Marne et dans l’Essonne. Mais, tandis que le flux d’affaire en cours est important, la pénurie d’offre sur les segments les plus recherchés risque de pénaliser le marché à terme.

Sur le front de l’investissement, François le levier, Directeur de l’investissement logistique souligne que « le marché demeure attractif, bien que caractérisé par un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. Au regard des négociations en cours, on anticipe une baisse des taux de rendement autour de 6,5% pour les taux prime ».

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2015, le marché de la logistique reprend de la vigueur

Après une année 2014 en demi-teinte, les indicateurs seraient plus favorables pour 2015. Ainsi, selon Didier Malherbe, « le volume de transactions sera supérieur à 2,3 millions m² en France et dépassera les 800 000 m² en Ile-de-France ».

Avec des perspectives de croissance économiques optimistes, les entreprises reprennent confiance et reviennent enfin sur le marché avec « un dynamisme auquel nous ne sommes plus habitués depuis 2008 » observe Didier Malherbe.

Cependant, le niveau des stocks baisse et perd en qualité avec pour conséquence une hausse des prix. « A la fin de l’année 2014, 600 000 m² de plateformes de classe A étaient disponibles en Ile-de-France contre près de 1 million de m² douze mois plus tôt » fait remarquer Didier Malherbe. Sur la France entière, seuls « quatre bâtiments de plus de 30 000 m² sont disponibles » avec des loyers à plus de 52€/m²/an en Ile-de-France.

Impact de la stratégie du dernier kilomètre sur le marché

Le transport de marchandises est un élément important de la chaîne logistique. En milieu urbain, dans la logistique du dernier kilomètre, les entreprises sont confrontées aux problèmes liés à la congestion et au respect de l’environnement. En conséquence de quoi, les systèmes d’approvisionnement en centre ville doivent être restructurés en commençant par les transports des marchandises. La problématique du dernier kilomètre est devenu un enjeu essentiel dans la réflexion logistique.

« Les problèmes de pollution posent réellement al question du transport de marchandises dans les grands centres urbains. Le marché a besoin de nouveaux terrains, issus de la restructuration de parcelles occupées par des bâtiments obsolètes. cela demande une volonté politique forte et la mise en place d’un modèle économique viable. Car le coût de revient de ces parcelles sera élevé, notamment à cause des problématiques de dépollution des sols » commente Didier Malherbe.

Pour lire l’intégralité de l’article paru le 27 mars 2015 dans le magazine Le Moniteur, cliquez ici

Proudreed est certainement aujourd’hui la 1ère foncière privée française. Elle est présente sur le territoire français depuis une douzaine d’années. Le patrimoine de Proudreed représente aujourd’hui environ 12 milliards d’euros de valeurs répartis sur 550 actifs.

Stratégie et ambitions

3 axes de développement stratégiques aujourd’hui puisque la société et le Groupe sont à un point clé de son histoire et de son développement :

• Le premier qui est une évidence pour nous maintenant pour un investisseur long terme : c’est le désengagement et la réduction de l’exposition à la classe d’actifs logistiques
• Le deuxième axe de développement stratégique pour nous et que nous avons déjà démarré depuis quelques années : le développement de parcs d’activités en région parisienne et en région à travers des fonciers ou des friches industrielles que les élus ou que certains investisseurs privés nous demandent d’acquérir et de redévelopper. Nous avons déjà développé ce type de parc à Lyon, à Strasbourg, à Toulouse, à Bordeaux. Nous allons le faire de plus en plus dans des communautés urbaines de plus ou moins grandes tailles
• Troisième axe de développement qui n’est pas nouveau mais que nous avions laissé un peu en stand by ces précédentes années et pour lequel CBRE nous accompagne le plus souvent avec les équipes de Didier Malherbe : l’investissement opportuniste sur des bâtiments d’activités ou des petits parcs d’activité en région parisienne et en régions, un peu plus dur en région parisienne car plus spéculatif.

Exemples de réalisations en France

Nos dernières réalisations sont bien évidemment des développements de parcs d’activité ou de Business Park en fonction du caractère plus ou moins urbain de leur emplacement :

• Notre flagship, le Parc des Forges à Strasbourg, parc de 25 hectares qui est en cours de développement et qui sera finalisé pour l’année 2018
• Sur Lyon, nous avons 3 pôles en développement :
  • Le 1er qui est quasiment finalisé : le Parc d’activité de Parilly sur la commune de St Priest
  • Le 2ème parc se situe à Meyzieu sur la ZAC des Gaulnes pour lequel nous avons déjà réalisé 2 bâtiments
  • Enfin le 3ème parc que nous sommes en train de démarrer sur la commune de Dardilly, à l’ouest de Lyon.
• 3ème opération d’ampleur : le Parc de l’Envol à Elancourt au sud de Paris.
  Je pense que nous aurons réalisé à peu près 50 000 m² bâtis à l’horizon fin 2015 sur ce site. C’est une belle réalisation et cette opération est assez conforme à ce que nous savons faire, ce que nous aimons faire et ce que les élus, les clients aiment retrouver dans nos parcs.

> Pour en savoir plus sur le groupe PROUDREED : www.proudreed.com