Entretien avec Mr Ballif, Directeur Général de Blini.
Blini compte 180 salariés dont 15 à Paris.
Locataire de 600 m² au 77 boulevard Haussmann, 75008 Paris.
Site internet : www.blini.fr

CP : Le déclic pour bouger ?

PY Ballif : Un besoin de surfaces et un bon rapport qualité prix !
Blini était déjà installé boulevard Haussmann. Mais, nos anciens locaux ne correspondaient plus à nos exigences. A cela s’ajoutait un manque d’entretien notable de l’immeuble de la part du gestionnaire. Et puis l’entreprise commençait à être à l’étroit en raison de l’intégration d’une nouvelle équipe !

CP : Le plus important l’adresse ou l’espace de travail ?

PY Ballif : Nos bureaux, c’est avant tout un espace pour travailler.
Dans notre métier, nous recevons peu les clients car ce sont nos commerciaux qui se déplacent chez eux… ce que je souhaitais avant tout, c’est que cet espace donne une image professionnelle à nos salariés. De plus, nous voulions conserver notre implantation à proximité de  la gare St Lazare. Un emplacement stratégique pour assurer des déplacements vers notre usine Caennaise. Et puis, nous sommes proches de la station de RER Auber beaucoup empruntée par nos salariés.  

CP : Votre style de bureau, c’est plutôt …

PY Ballif : Un espace rationnel, moderne, rénové, que l’on peut aménager comme on veut.

CP : Qui a influencé votre choix ?

PY Ballif : Notre DAF, les salariés et évidemment notre conseil en immobilier.

CP : Pourquoi CBRE ?

PY Ballif : Implanté dans le quartier central des affaires, je vois un grand nombre de panneaux sur les façades d’immeubles tertiaires. Il y a quelques temps, de façon spontanée, j’ai donc pris contact avec CBRE pour la vente de notre usine de Bobigny. Bien que CBRE n’ait pas concrétisé la transaction à l’époque, lorsque j’ai lancé la recherche pour le nouveau siège de Blini, je me suis adressé en priorité aux acteurs que je connaissais.  

CP : Qu’attendez-vous des visites ?

PY Ballif : Les visites sont  instructives, elles permettent de comprendre le marché et de préciser nos besoins. C’est le moyen de confronter son budget au prix du marché. Et puis, j’ai une passion pour le métier immobilier de marchand de biens… alors je suis curieux de voir comme cela se passe.    

 
CP : Le déclic pour choisir ?

PY Ballif : Lassé des anciens appartements parisiens rénovés, je désirais m’installer dans des bureaux restructurés. C’est le gage de locaux propres, beaux, bien conçus et surtout flexibles. Au 77 Haussmann, nous avons une façade haussmannienne, des surfaces rationnelles et une décoration intérieure moderne. Convaincu de la qualité de ces locaux, le déclic a été la négociation du loyer ainsi que des accompagnements commerciaux qui m’ont été accordés par le propriétaire comme la franchise de loyer par exemple …

CP : En combien de temps avez-vous trouvé vos bureaux ?

PY Ballif : J’ai signé le bail seulement 2 mois après la première visite ! Logiquement être accompagné par un conseil en immobilier comme CBRE fait gagner du temps.

CP : Quels ont été les travaux incontournables ?

PY Ballif : L’aménagement, notamment d’une cuisine et le câblage informatique. Les plateaux étaient nus. Je n’ai pas hésité entre un aménagement ouvert ou cloisonné. Je crois que l’on travaille plus efficacement dans un bureau individuel ou un bureau partagé par les salariés d’un même pôle. Chez Blini, il y a quelques bureaux de quatre personnes qui répondent à une logique d’organisation par métiers.
Quant à la cuisine, elle tient lieu de coin repas pour les salariés et permet l’organisation de petits évènements, dégustations, ou démonstrations produits par exemple.

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs, si oui lesquelles ?

PY Ballif : Pas vraiment. Mais j’étais accompagné de notre directrice financière qui était la plus à même de piloter le projet ! Elle avait l’œil pour savoir si les locaux étaient adaptés à notre fonctionnement et en adéquation avec notre budget !

CP : Quel conseil donneriez-vous à un ami ?

PY Ballif : Je l’engagerais à ne pas avoir de préjugés ! J’ai découvert la profession de conseil en immobilier d’entreprise. C’est un vrai métier de conseil, et non « une boite aux lettres ». J’avais l’idée qu’il ne s’agissait que d’un intermédiaire, or j’ai été impressionné par les techniques de négociation et la perception du conseil en immobilier. Ce serait donc une orientation professionnelle et un métier que je recommanderais aux jeunes !

Et, j’ajouterais que le marché était et est encore, je crois, en faveur du locataire. Je recommanderais donc à tous les chefs d’entreprise de saisir cette opportunité sans tarder !

CP : Sur ou dans votre bureau, qu’est-ce que vous préférez ?

PY Ballif : J’apprécie le confort de mon bureau, sa taille et ses deux grandes fenêtres ! 

CP : Votre bureau idéal ?

PY Ballif : Ce serait mon bureau actuel mais plus lumineux. Lors des visites, le plateau vide semblait plus clair … évidemment l’espace compartimenté par la pose des cloisons est devenu plus sombre.

CP : Votre devise professionnelle ?

PY Ballif : « S’amuser ! S’amuser le plus possible, prendre du plaisir durant tout le temps passé au bureau. »

CP : Une bonne adresse dans le quartier ?

PY Ballif : Bien sûr, le restaurant « L'Evasion » situé 7 place Saint Augustin Paris 8ème !
 

Interview avec Madame Bordalis, Directeur Administratif et Financier de la société Option Plus
Locataire de 350 m² au 107 avenue Georges Clemenceau 92000 Nanterre
Activité : Importateur, intégrateur à valeur ajoutée de solutions informatiques.
Site internet : www.optionplus.com

CBRE : Le déclic pour bouger ?
Mme Bordalis : Trouver le bureau idéal ! Ce serait un entrepôt dans le 8ème arrondissement de Paris !!! Je rêverais d’un bel immeuble Haussmannien avec une large porte à quai ! un site industriel en plein Paris en quelque sorte…Ou un loft ?! Mais c’est plutôt la zone industrielle qui correspondrait à notre activité.

En fait, Option Plus est installée au 107 avenue George Clemenceau depuis 19 ans. Nous avons eu l’opportunité à chaque fin de bail d’emménager dans des locaux disponibles mais, toujours dans le même immeuble. Nous avons occupé successivement le rez-de-chaussée, le deuxième et le cinquième étage pour revenir aujourd’hui au deuxième étage. Nous avons systématiquement fait le choix d’échapper à des travaux à effectuer sur notre plateau. Des travaux qui  auraient perturber notre activité. Mais … aujourd’hui plusieurs contraintes nous amènent à envisager un déménagement.

La seule réponse à cette accumulation de contraintes est de payer notre loyer en boycottant les charges !

• Tout d’abord, des problèmes de voisinage se posent. Récemment, de nouveaux locataires ont investi le 107 avenue Georges Clemenceau mais, ils exercent une activité qui s’adapte mal à  la configuration de l’immeuble et à l’activité de notre entreprise.
• D’autre part, des questions de vie courante se posent. Depuis plusieurs mois, nous subissons le dysfonctionnement du système d’alarme, du monte-charge, de la porte du parking et d’un ascenseur régulièrement bloqué !
• Enfin reste, la question financière. Les charges de cet immeuble 1960 sont trop élevées ! Elles représentent un tiers du loyer. A cela s’ajoute les dégradations d’un immeuble qui vieillit et qui nous impose un contrat de maintenance hors de prix !
   

Aujourd’hui, nous aimerions trouver des locaux d’une superficie égale à celle que nous possédons actuellement avec des charges moins élevées dans un immeuble plus récent. Le must serait une adresse proche de mon domicile à Rueil ou encore La Défense ou Nanterre. Bref une localisation qui répondrait à une adéquation entre prix et m² évidemment !

CP : Vos bureaux, vous les envisagez comment ?
Madame Bordalis : Comme un espace de travail pour le business ! Assurément. Mais aussi, un espace de bien-être qui dégage un style ! Le personnel doit se sentir bien et nous devons pouvoir recevoir nos clients et nos fournisseurs.
Et enfin, je privilégie un espace clair, un espace lumineux. Un bureau où je peux ouvrir ma fenêtre. J’aime l’air et la lumière.

CP : Qui influence votre choix ?
Madame Bordalis : Pour choisir de nouveaux locaux, je visite volontiers avec quelques uns de mes collaborateurs. Mais l’avis de l’ensemble d’entre eux est important !
L’agent immobilier lui, doit comprendre l’adéquation entre nos besoins et nos désirs. Il peut bien entendu nous influencer dans la négociation finale sur le choix d’un immeuble !

CP : Pourquoi CBRE ?
Madame Bordalis : J’ai rencontré Arthur Durand dans le cadre d’une de ses prospections téléphoniques. Comme beaucoup de PME, je fais l’objet de multiples sollicitations… Mais Arthur a fait la différence. Il a œuvré davantage comme un conseiller que comme un vendeur ! Au moment du renouvellement de mon bail, Arthur m’a accompagné dans la négociation avec mon propriétaire et cela sans contrepartie.

A ce jour, je n’ai pas encore mandaté CBRE, mais j’ai une image positive de cette entreprise. Et cela notamment pour leurs publications. Leurs études de marché, leur maîtrise des sujets plus généraux sur l’immobilier comme leur dernier Focus sur les datacenters.

CP ! Que pensez-vous des visites ?
Madame Bordalis : Visiter nécessite du temps. A cela s’ajoute une question pratique : il est préférable de visiter des locaux vides plutôt que des locaux occupés. On ne dérange personne et on peut plus facilement se projeter !

CP : Le déclic pour choisir ?
Madame Bordalis : En général, on réagit par sensibilité par rapport à un site.

CP : Quels ont été les travaux incontournables ?
Madame Bordalis : Le câblage. La connectique informatique et téléphonique incontournable pour notre activité. Mais, ce sont des travaux que l’on peut négocier dans la franchise de loyer… De surcroît, je connais nos besoins et des corps de métier, ce qui m’évite d’engager un aménageur. De toutes façons, notre taille ne le justifie pas.

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs, si oui lesquelles ?
Madame Bordalis : Oui, j’ai fait l’erreur de choisir la solution de facilité en renouvelant mon bail. J’aurais peut-être dû prendre le temps d’envisager un déménagement ! Masse de travail oblige, je ne l’ai pas fait.

CP : Quels conseils immobiliers donneriez-vous à un ami ?
Madame Bordalis : Je l’engagerais à s’informer sur les prix du marché. Il est nécessaire de vérifier à chaque fin de période triennale si le loyer est toujours cohérent avec les prix pratiqués sur le marché. Si cela n’est pas le cas,  il ne faut pas hésiter à négocier.

Cela reste une facilité de renouveler son bail. Mais un bail de neuf ans c’est long, surtout lorsque l’on comprend qu’au bout de 3 ou 6 ans on peut chercher de nouveau locaux et faire des économies… Puisque les prix évoluent.
En plus de cette veille sur les marchés, il serait judicieux d’interroger les sociétés ayant aménagées récemment dans son immeuble ou dans son quartier et bien sûr se rapprocher d’un agent immobilier pour connaître les prix en vigueur dans l’ environnement géographique qui nous intéresse.

CP : Quels sont les défauts et les qualités d’un agent immobilier ?
Madame Bordalis : Il faut qu’il fasse davantage de conseil ! Ses qualités doivent être l’honnêteté et la transparence.

CP : Votre devise professionnelle ?
Madame Bordalis : bouge pour avancer !

Entretien avec Thierry Negri,
DAF et directeur de la diffusion de GLN Médias
Locataire de 364 m² au 4, rue de l'Abreuvoir à 92400 Courbevoie.

 
CBRE : Parlez-nous de GLN Médias … 
Thierry Negri : GLN Médias est possédée par 3 associés. Nous avions été tous les 3 (Yvon Guémard comme directeur de rédaction, Jean-Dominique Lozier comme directeur commercial et moi-même) salariés de la société Groupe Tests. Cette ancienne filiale du groupe Vivendi éditait entre autres 2 revues spécialisées dans les industries graphiques avec Transaction (site www.transaction.fr) et Caractère ( www.caractere.net ) dont mes 2 associés s’occupaient. Lorsque le dernier actionnaire de Groupe Tests a mis en vente ces 2 revues, nous avons décidé de créer ensemble une société pour les racheter.

CP : Quelles sont les premières questions d'immobilier que vous vous êtes posées ? 
TN : Jusque là les équipes étaient réparties sur plusieurs étages dans l’immeuble du Groupe Tests situé entre la Porte de Versailles et Balard. Nous voulions quitter cet immeuble pour marquer notre indépendance avec l’ancienne société éditrice et pour regrouper tout le monde sur un même plateau. Quelques impératifs devaient être respectés :

• Etre proche des lignes de métro et de RER pour que nos salariés aient un temps de transport entre leur domicile et leur lieu de travail inférieur ou égal à ce qu’il était précédemment. Il fallait aussi un lieu permettant des déplacements faciles dans la journée pour nos collaborateurs qui sont en majorité des journalistes et des commerciaux.
• Etre dans l'environnement géographique de nos clients annonceurs, implantés surtout dans l'ouest parisien.
• Etre à proximité des domiciles des dirigeants : Versailles, Cergy et Paris 17^ème.
   

CP : Le plus important : l'adresse ou l'espace travail ? 
TN : Sans hésiter l'espace de travail. Notre activité nous demande davantage d'aller à la rencontre de nos clients que de les  recevoir.
 
 

CP : Quel est votre style de bureau ? 
TN : Cela aurait pu être de l'haussmannien dans le 9ème, mais les murs porteurs contraignent les aménagements ou encore une tour à La Défense, mais les charges y sont lourdes du fait des normes IGH.
Bien sûr, un loft Rive Gauche à Sèvres Babylone  aurait été l'idéal !!! Un jour peut-être ?!
In fine la vision pratique l'emporte sur la vision affective ou esthétique…. Ce qui importe est de travailler dans de bonnes conditions.
 

CP : Quelle conception avez-vous de vos bureaux ?  
TN : Un toit, des cloisons et des PC, mais surtout la création du meilleur environnement de travail possible pour les salariés ! Je considère l'immobilier comme un moyen au service de notre business !
 
 

CP : Qui a influencé votre choix ?
TN : Personne. Les trois associés ont décidé. C'est un choix de direction. Mais cela sans négliger le bien-être des salariés sur la question des transports en commun et du RIE par exemple.
 
 

CP : Pourquoi CBRE ? 
TN : Un hasard. Je me promenais rue Jules Guesde à Levallois. Alors que je m'attardais devant  un panneau proposant des locaux à louer,  j'ai été accosté par Camille Busson consultante en immobilier chez CBRE. Camille m'a accompagné dans mes recherches jusqu'au 4 rue de l'Abreuvoir à Courbevoie où nous avons décidé de nous installer.
Depuis, Camille suit l'évolution de notre entreprise. Emails, appels : un suivi dans le temps très appréciable. Nous sommes dans le domaine du conseil où la création d’une relation sur le long terme est primordiale.
 
 

CP : Le déclic pour choisir ? 
TN : Un choix rationnel. Un immeuble situé à une distance raisonnable du métro Esplanade de la Défense, des parties communes d'une dimension correcte et des plateaux adaptables, sans oublier un niveau de prix en phase avec notre budget.
 
 

CP : En combien de temps avez-vous trouvé vos locaux ? 
TN : Deux mois, sans pression. Le temps nécessaire au bon choix.
 
 

CP : Quels ont été les travaux incontournables ? 
TN : Peinture, moquette, cloisons à déplacer et câblages informatiques …des aménagements incontournables liés à notre activité.
 
 

CP : Pensez-vous avoir fait des erreurs ? si oui lesquelles ? 
TN : Oui, j'ai fait des erreurs. Il est très difficile d'anticiper une croissance ou un développement dans un environnement économique changeant. Nous avons choisi des locaux plus grands que nécessaire. De même, je n'ai pas suffisamment réfléchi à la question des immobilisations de fonds. Nous aurions dû prévoir dans le budget le blocage des fonds lié à la « garantie à première demande » demandée par le bailleur. Une exigence du propriétaire devant une société en création. Il n’existe aucune police d’assurance pour couvrir ce risque.
 
 

CP : Quel conseil donneriez-vous à un ami ? 
TN : De vérifier scrupuleusement chaque clause du bail car les propriétaires utilisent trop souvent des trames et de penser à être conseillé par un professionnel si on est novice dans ce domaine.
 
 

CP : Sur ou dans votre bureau qu'est-ce que vous préférez ? 
TN : Chez GLN Médias : pas d'objet personnel sur les bureaux ! La configuration paysagère et les caractères forts de nos équipes imposent des règles plutôt strictes.
 
 

CP : Avez-vous une devise professionnelle ? 
TN : ………. "Deviens ce que tu es"  Nietzsche

Propos recueillis par CBRE.