Le Bail commercial

Le statut des baux commerciaux, prévu aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, tend à assurer la protection du locataire dans son activité. A ce titre, la loi prévoit une durée minimum de 9 ans, mais également le droit au renouvellement du bail à son échéance, à défaut, la perception d’une indemnité d’éviction.

Ce minimum de 9 ans imposé par l’article L145-9 du Code de commerce est une disposition d’ordre public auquel les parties ne peuvent déroger. Malgré cette obligation, il sera possible de prévoir en accord avec le bailleur et au seul profit du preneur des facultés de sorties anticipées en dehors des échéances triennales prévues par la loi (article L145-4 du Code de commerce). Ainsi, un bail de 9 ans pourra par exemples prévoir la faculté pour le preneur de délivrer congé tous les ans, ou tous les 2 ans, ou les 2ème, 4ème et 7éme années du bail et ce en respectant les formes et délais édictées par la loi (6 mois + acte extra-judiciaire).

On rappellera que le statut des baux commerciaux empêche le locataire société commerciale d’échapper à cette réglementation en signant un bail soumis à un autre régime. Cependant, ce principe souffre de quelques exceptions puisque le preneur aura quand même la faculté de conclure un bail dérogatoire ou une convention d’occupation précaire.

Un bail de courte durée : le Bail dérogatoire

Il est possible de déroger au statut des baux commerciaux en signant un bail d’une durée au plus égale à deux ans grâce à l’article L145-5 du Code de commerce qui déroge au statut des baux commerciaux. On parle improprement de « bail précaire », il s’agit en fait du bail dérogatoire.

La fixation de la durée est libre dès lors qu’elle n’excède pas 24 mois. Les parties devront être vigilantes car au-delà des 24 mois, le statut des baux commerciaux devient applicable. En effet, si les parties décident de conclure un nouveau bail sur le même local, c’est le statut des baux commerciaux qui s’appliquera puisqu’il ne peut par principe y avoir plusieurs baux dérogatoires au-delà des 24 mois (sauf exception prévue par la jurisprudence) ; de même, si le preneur se maintient dans les locaux à l’échéance du bail et que le bailleur ne lui a pas rappelé son obligation de quitter les lieux, encore une fois le bail dérogatoire se transforme en bail commercial.

Attention, ces caractéristiques de courte durée et d’exclusion des dispositions relatives au bail commercial oblige à ce que ce choix pour la conclusion d’un bail dérogatoire soit fait sans équivoque par les parties.

Le bail dérogatoire relève exclusivement du droit commun du louage et de la volonté des parties qui peuvent aménager comme elles l’entendent leurs rapports locatifs. Il leur sera ainsi facile de conclure un bail d’une durée de 1 mois, de 7 mois, de 1 an, de 20 mois, ou de 24 mois avec possibilité de délivrer congé à tout moment, par acte extra-judiciaire ou même par lettre recommandée AR. On rappellera que la jurisprudence a été amenée à se prononcer sur la conclusion successive des baux dérogatoires de courte durée, en précisant que cela était possible et « régulier dès lors que le preneur renonce expressément au bénéfice de la propriété commerciale et signe chacun des baux à l’expiration du bail précédent. »
 

Pour conclure, trois critères cumulatifs caractérisent l’application du bail dérogatoire :

• courte durée : 24 mois maximum 
• bail initial (il ne peut faire suite à un bail portant sur les mêmes locaux entre les mêmes parties sauf exception vue ci-dessus) 
• bail unique (possibilité néanmoins de conclure plusieurs baux dérogatoires à l’intérieur des 24 mois)

La Convention d’occupation précaire

La convention d’occupation précaire est une création de la pratique et la jurisprudence. Aucun texte ne prévoit donc son régime. Cette convention se distingue du statut des baux commerciaux et du bail dérogatoire. En effet, ici c’est la précarité de la situation qui justifie le choix de cette convention. Aucune condition de durée n’est exigée comme dans le bail dérogatoire (maximum 24 mois) ou le bail commercial (minimum 9 ans).

Il est important de noter que cette précarité qui caractérise la situation locative échappe à la volonté des parties puisque la fin de la convention dépend d’un évènement extérieur qui leur est indépendant. Ainsi, et il est important de le rappeler, les parties ne peuvent conclure une convention d’occupation précaire pour échapper au statut des baux commerciaux. On notera avec attention que cette convention est à utiliser avec précaution puisque si la précarité n’est pas suffisamment justifiée la partie qui aurait un intérêt pourrait s’en prévaloir et demander la requalification de la convention en bail commercial.

Exemples de motifs légitimes de précarité :

• attente de la revente de l’immeuble ou de la délivrance d’un permis de construire ;
• promesse unilatérale de vente, avant la levée d’option ;
• attente de la réalisation du projet de démolir l’immeuble ou de sa reconstruction…

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE.