En 2014, un record a été battu : celui du volume investi sur ce marché qui atteint 1,8 Mds€ et qui est de loin le plus grand volume investi depuis 2007.
Ce volume exceptionnel est lié à l’afflux très important et massif des capitaux en Europe, qui lui-même est favorisé par la politique de l’Union Européenne d’un maintien des taux d’emprunt à un niveau très bas.
L’afflux de ces capitaux a bien sûr une influence sur les taux de rendement sur ce marché qui diminue lentement car il y a peu de références de transactions mais qui ont quand même perdu 25 points de base d’une année sur l’autre et qui s’établissent maintenant au 1er trimestre 2015 à :

• 6,75% sur les entrepôts logistiques,
• à 7,5% sur les parcs d’activités
• et à 8% sur les locaux d’activités d’une manière générale.

La tendance est évidemment à la baisse sur tous ces marchés et nous ne serions pas surpris de perdre encore 50 points de base d’ici la fin de l’année.

Existe-il un risque de bulle sur ce marché des locaux d’activités et de la logistique ?

De notre point de vue, nous en sommes encore loin et ce, pour plusieurs raisons :

• Nous sommes loin des pics de 2007 en matière de valeurs vénales et des pics en termes de taux de rendement. Je rappelle qu’en 2007, en termes de valeurs vénales, nous étions entre 750 et 800€/m² pour de la logistique « prime » quand aujourd’hui les affaires se négocient entre 550 et 600€/m² et concernant les taux de rendement, nous sommes aujourd’hui à 6,75% contre 6% en 2007.
• Il n’y a pas de sur-offre : pas de développement spéculatif en blanc depuis 2007, voilà la raison pour laquelle le marché de l’investissement industriel et logistique n’est pas un marché enclin à une bulle spéculative
• Il n’y a pas de flambée des prix sur la classe d’actifs de seconde main : la compression des taux n’est pas mécaniquement reportée sur les bâtiments de seconde main.

Ainsi, de notre point de vue, l’aspect bulle spéculative est écartée pour les mois qui viennent. En revanche, nous bénéficions d’une conjoncture économique extrêmement favorable et d’un secteur très attractif. Nous avons les taux de rendement les plus élevés d’Europe sur le marché de la logistique et les valeurs locatives les plus basses ce qui augure de beaux jours encore sur ce marché de l’investissement sur les locaux d’activités et la logistique en France.

La période noire où les entreprises étaient pour beaucoup contraintes à l’immobilisme faute de moyens ou de perspectives positives semble toucher à sa fin.1 500 transactions ont été enregistrées en Ile-de-France en 6 mois ; 200 de plus qu’il y a un an. Ce sont les petites et moyennes surfaces, notamment parisiennes, qui sont à l’origine de ce rebond.

Les mouvements – déménagements observés se diversifient et la recherche d’économies n’est plus leur seule motivation. Certaines sociétés cherchent à s’étendre. Le conseil au sens large, le juridique, l’informatique et le financier sont aujourd’hui les secteurs les plus dynamiques sur les petites et moyennes surfaces.

> Les bureaux disponibles
Le stock de bureaux libres s’est stabilisé en 2010 sur l’Ile-de-France après une augmentation de + 32 % en 2009. Les évolutions sont inverses entre Paris intra-muros, où le marché aurait tendance à se tendre suite au bon volume de signatures, et la périphérie en général, où quelques livraisons d’immeubles et des libérations de sites continuent de faire progresser la vacance. Les surfaces inférieures à 1 500 m² de seconde main sont nombreuses quand les surfaces neuves, ou plus généralement récentes et de qualité, sont plus recherchées et donc plus rares, notamment dans Paris.

 > Les prix
La baisse des loyers dans Paris a permis le retour des transactions. Dans certaines zones franciliennes sur-offreuses ou moins recherchées cet ajustement n’est pas terminé. La baisse des loyers devrait néanmoins s’arrêter d’ici fin 2010.
 
Les baux se signent toujours grâce à des franchises de loyers ou à la prise en charge de travaux par le propriétaire. Les PME négocient à minima de ne pas payer un double loyer (celui des anciens et futurs locaux de façon concomitante). Les franchises pouvant aller jusqu'à un mois et demi par année ferme d'engagement.

Ces informations vous sont utiles ? Demandez nous des éléments complémentaires sur la conjoncture de la location de bureaux en IDF, si besoin. Rendez-vous en octobre prochain, pour un nouveau point sur l’évolution de la conjoncture.

L’analyse du marché des bureaux en IDF au 2ème semestre 2010 par Aurélie LEMOINE, Etudes et Recherche CB Richard Ellis.

> Les PME qui cherchent

La recherche de locaux est de nouveau en croissance. Après avoir passé plusieurs mois à ne chercher de nouveaux locaux que pour réduire leurs couts, les entreprises cherchent de nouveau à s’agrandir. Cela se remarque notamment dans les secteurs d'activité de l'ingénierie, du consulting, du recrutement et de informatique, généralement précurseurs d'une conjoncture plus favorable. Paris et les petites surfaces ont été moteur.
Les signatures ont progressées de 7 % au 1er trimestre 2010 par rapport au 1er trimestre 2009.
Cela signifie que pour vous, c’est peut-être le moment de déménager. La demande commence seulement à remonter, profitez-en avant qu’elle ne soit trop concurrentielle.

> Les bureaux disponibles

Le stock se stabilise au 1er trimestre 2010 après une augmentation de 32 % en 2009.
Les surfaces inférieures à 1 500 m², neuves, ou plus généralement récentes et de qualité, sont très recherchées et donc assez rares. Si vous cherchez des bureaux, en vous tournant vers des surfaces de seconde main, vous aurez le choix car elles sont nombreuses.

> Les prix

Les loyers ont baissé à Paris quand ceux des zones géographiques sur-offreuses ou moins recherchées doivent encore s'ajuster. Cette tendance à la baisse touchera à sa fin en 2010 car certaines surfaces de qualité se feront rares.
 
Autre point intéressant, les baux se signent toujours grâce à des franchises de loyers ou à la prise en charge des travaux par le propriétaire. Les PME négocient à minima de ne pas payer un double loyer (celui des anciens et futurs locaux de façon concomittante). Les franchises pouvant aller jusqu'à un mois et demi par année d'engagement.

J’espère que ces informations vous ont été utiles. Que voudriez vous savoir de plus sur la conjoncture de la location de bureaux en Ile de France ? N’hésitez pas à nous faire un retour. Dans tous les cas, je vous invite à revenir en Août prochain, nous ferons un nouveau point sur l’évolution de la conjoncture.

L’analyse du marché des bureaux en IDF au 1er trimestre 2010 par Aurélie LEMOINE, Etudes et Recherche CB Richard Ellis.