La recherche d’alternatives innovantes en matière de foncier logistique urbain va s’accélérer. En particulier dans une logique de réutilisation des dents creuses du tissu existant : les actifs tombés en désuétude. Actuelles ou futures, ces friches à réhabiliter constituent autant d’opportunités pour développer un réseau véritablement maillé d’espaces logistiques en cœur d’agglomération.

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La reconversion des délaissés urbains

Sous la pression des besoins croissants et non satisfaits du secteur, nous avons assisté ces dernières années à un report de la demande vers des produits connexes. Ainsi, les parcs d’activités ont retrouvé une attractivité nouvelle. Parfois anciens et confrontés à des problématiques de vacance structurelle, ils développent en effet des formats familiers aux yeux des grands prestataires. Ces derniers s’adaptant encore parfois difficilement au caractère atypique des produits spécifiques à la logistique urbaine. Mais demain, la double contrainte foncière et financière va contribuer à libérer les imaginations et encourager les projets de reconversion plus audacieux et novateurs.

L’opportunité des infrastructures automobiles

Premier grand axe de réflexion : le recul progressif de la place dévolue à l’automobile dans l’environnement urbain. Désormais, il est rendu inéluctable par les impératifs environnementaux ainsi que par les aspirations des populations à une mobilité apaisée. La réduction du dimensionnement des infrastructures liées qui en découlera (voirie, échangeurs, stationnement, réseau de stations-services,… ) va logiquement conduire à la libération de fonciers. En surface ou en souterrain, parfaitement reliés au réseau routier, ils sont donc potentiellement propices à une réaffectation en faveur de la logistique urbaine. Les réflexions autour de la transformation du périphérique parisien ont déjà conduit à des initiatives relatives à l’utilisation d’espaces réputés inhospitaliers, tels que les dessous de ponts.

L’opportunité des espaces commerciaux

La profonde recomposition du paysage commercial qui se joue va offrir de nouvelles opportunités d’implantation pour la logistique urbaine.
Les évolutions des comportements de vie et de consommation, avec le développement de l’omnicanalité et du télétravail, vont accélérer l’obsolescence d’un certain nombre de produits et sites commerciaux, notamment périphériques. Or, les « boîtes » commerciales présentent des caractéristiques proches (structures légères de plain-pied, accessibilité routière, localisations péri-centrales…) qui les rendent propices à une reconversion logistique. Quant aux centres commerciaux, ils vont devoir redorer leur attractivité en reconsidérant les services apportés aux clients et aux enseignes, notamment en termes d’organisation de livraison et de prestations logistiques. Il s’agira donc de réaffecter des surfaces et de réaliser des aménagements en dur en faveur du stockage, du drive et du click & collect. Et pourquoi pas envisager à terme la mutation partielle de certains centres commerciaux vers de mini-plateformes de distribution urbaine ?

Christelle Bastard, Associate Director, Responsable des études transverses et prospectives 

I Pour toute information supplémentaire, contactez Stéphane Arnoux, Directeur du développement Logistique Urbaine Ile-de-France – 06 08 18 38 71

Adresse incontournable de la capitale des Flandres, le 31 rue de Béthune, connu pour avoir anciennement abrité les Galeries Lafayette, se réinvente. Entamé en Octobre 2018, « Le 31 » est un projet mixte d’envergure. Il regroupera des commerces, des bureaux ainsi qu’un hôtel, le tout sur une surface totale de 25 000 m².

Porté par la société Redevco, spécialiste en réhabilitation d’immobilier commercial, et développé pas VINCI immobilier, le projet a un objectif : devenir la nouvelle locomotive de cette artère commerçante Lilloise. En tout, 10 000 m² seront consacrés aux commerces. Répartis en 6 cellules, ils accueilleront de célèbres enseignes censées donner au projet un souffle nouveau et une dynamique innovante.

Dans ce contexte, CBRE Lille est fier d’avoir accompagné l’ensemble des prises à bail commerciales sur ces cellules.

Ainsi, dès l’ouverture des commerces, prévue courant 2021, les lillois pourront y retrouver différentes enseignes. Le leader mondial du retail sportif « Décathlon » et l’enseigne streetwear premium « Citadium ». Mais aussi, une salle de sport « Fitness Park », une salle d’escalade sur trois niveaux « ClimUp » ainsi que l’escape game « Team Break ».

Le food court Grand Scène viendra également compléter les rangs des futures locataires du « 31 ». Il proposera une offre de 10 restaurants street-food, deux bars, un coffee shop. L’enseigne prévoit également d’organiser une centaine d’événements  par an ! La ligne directrice est donnée : c’est le loisir qui animera Le 31 !

L’omnicanal s’impose comme le nouveau modèle de développement du commerce. Voici trois enjeux majeurs à développer pour impacter les ventes.

Développement du m-commerce

Avec la généralisation de l’utilisation des smartphones, les enseignes peuvent accentuer leurs efforts sur la communication régulière avec leur clientèle : applications dédiées, e-mails, SMS et réseaux sociaux sont autant d’outils aujourd’hui primordiaux pour nouer un véritable lien avec les clients. Une récente étude de RetailMeNot révèle que 68 % des commerçants interrogés ont investi dans leur propre application mobile en 2017 et que les trois quarts prévoient de poursuivre ces investissements sur la technologie mobile à court terme.

Digitalisation au service de l’expérience clients

Le mode de distribution omnicanal permet de libérer des espaces en boutiques grâce à des catalogues en ligne ou de la réalité virtuelle. Les m² libérés peuvent ensuite être réutilisés pour créer des lieux uniques visant à renforcer l’expérience client. Ces nouveaux espaces ont pour objectif d’attirer le client soit en lui proposant une nouvelle offre (personnalisation, restauration, etc.) soit en lui facilitant l’acte d’achat (caisses en libre-service avec paiement par téléphone, ‘miroirs connectés’pour essayer les produits hors cabine, etc.).

Optimisation de l’acte d’achat

En investissant sur le commerce en ligne, en favorisant les modes de collectes d’articles, les enseignes peuvent espérer augmenter leur chiffre d’affaires réalisé en boutiques : les clients ayant recours à l’omnicanal étant plus dépensiers. Une étude publiée par la Harvard Business Review indique ainsi que les consommateurs ayant recours à l’omnicanal dépensent en moyenne 4 % de plus en boutique et 10 % de plus en ligne que les consommateurs n’utilisant qu’un seul mode de distribution. Ces clients sont également réputés plus fidèles, ce qui impacte positivement les ventes futures.

Si le commerce physique a pu paraître un temps menacé par la montée en puissance du e-commerce, cette crainte a fait place à l’instauration d’un nouveau modèle de développement : le commerce omnicanal.

Ce dernier articule des interfaces digitales de plus en plus mobiles (sites marchands et applis), des lieux physiques (magasins, show rooms, points de collecte, drives, corners, etc.) et des services de livraison.
Pour le consommateur, ce n’est pas seulement l’assurance de faire ses achats par le moyen de son choix, c’est aussi et surtout la possibilité d’aller librement de l’un à l’autre. De fait, c’est d’abord le consommateur qui est “omnicanal”.

Les stratégies omnicanales ont toutefois un coût non négligeable pour les enseignes. Des investissements lourds sont nécessaires dans les technologies et la formation. Les charges d’exploitation augmentent, alors même que le consommateur, en devenant omnicanal, n’est pas devenu moins sensible au prix. Les livraisons et, surtout, les retours d’articles coûtent extrêmement cher aux enseignes.

Le concept du « right sizing » remplace le « one size fits all »

L’existence d’un réseau de magasins est un atout évident, en termes de maillage et de logistique, mais il reste à les repositionner en lieux privilégiés d’accueil, de service et de différenciation. La stratégie d’expansion “industrialisée” d’une enseigne fondée sur le concept du “one size fits all” ne fonctionne plus aujourd’hui.

Nouvel eldorado pour le commerce et les marques, la Gare génère de nouvelles ressources grâce à l’impulsion de ces développements commerciaux. Un enjeu financier majeur lorsque la gare est un terminus ou connectée à d’autres transports.
L’objectif pour la SNCF est de favoriser l’implantation stratégique d’une grande variété de commerces, d’enseignes qui doivent reverser une redevance calculée sur le pourcentage de leur chiffre d’affaire. « Le score en terme de rendement de chiffre d’affaire / M² fait jeu égal avec celui des meilleurs centres commerciaux » explique ainsi Jérôme Le Grelle Executive Director Retail de CBRE.

La gare, un nouveau « City Booster »

Depuis le lancement du programme « Gares en mouvement » prolongé par la création de « Gares et Connexions » branche de la SNCF chargée de la gestion et du développement des gares, la SNCF mène une politique de développement commercial dans ses gares. Une politique d’investissement qui engage la SNCF dans des projets de transformation et de rénovation majeurs de ses gares qui s’accompagne d’une mise en concession de nouveaux espaces dévolus au commerce. 180.000 m² d’espaces commerciaux disponibles dans 3000 gares existantes qui apportent une contribution directe ou indirecte à l’économie française de 3,1 milliards d’euros et 39.300 emplois à la clef en 2016. La gare se définit désormais comme le nouveau « hub urbain » qui connecte les hommes et les flux commerciaux.

La gare devient un « City Booster » où transitent 10 millions de visiteurs et de clients chaque jour soit trois fois la population de Berlin ou l’équivalent de la population du Grand Paris. Une fréquentation qui devrait atteindre 13 millions de personnes en 2020…

Généralement stratégiques, les implantations des gares dans les centres-villes créent pour le commerce, l’opportunité de capter un flux important de consommateurs potentiels. Dès lors, il s’agit d’identifier et de répondre aux besoins quotidiens des voyageurs et des riverains en développant les services adéquats : point presse, boutiques cadeaux, offres de restauration à emporter, buffet de gare gastronomique, librairies, bureaux de Poste , crèches, accès Wi-Fi, artisanat local corrélé aux développements économiques locaux, parfois un caviste, un pressing, un laboratoire d’analyses sont autant de concepts commerciaux et de services qui métamorphosent la gare en un lieu de vie.

Un nouveau modèle d’urbanisme commercial qui s’étend au rythme des rénovations de gares

La gare Saint-Lazare fut l’un des premiers projets de restauration d’envergure mené par « Gares & Connexions ». Fréquentée par 120 millions de personnes chaque année, la gare Saint Lazare se hisse au deuxième rang européen en termes de fréquentation et possède aujourd’hui près de 10.000 m² de commerces. Un modèle de développement réussi qui inspirera notamment Altarea Cogedim à s’engager dans des restructurations commerciales dans les gares Montparnasse ( 19.000 m² de commerces soit 130 boutiques) , de l’Est et du Nord à Paris. Le phénomène se développe en province dans les gares de Nantes, Lille Europe, Lyon Part-Dieu qui projettent elles aussi d’entreprendre des reconfigurations commerciales ambitieuses.

L’inauguration le 2 juillet 2017 de la ligne à grande vitesse Paris à Bordeaux ( 2h) et Paris Rennes (1h27) a donné à Gares & Connexions l’opportunité de réaménager ces deux gares régionales en accordant une importance particulière aux espaces commerciaux. Des espaces qui portent les couleurs des enseignes liées à la mode, au textile au bien-être mais intègrent également des centre de fitness et des espaces de co-working en miroir du concept de mixité des activités des centres commerciaux et faire de la gare un lieu dynamique et attractif.

Source :  » Les gares attirent de plus en plus de magasins  » Le Figaro 21.06.2017

Le paysage commercial est en recomposition. L’heure est à la personnalisation, à la multiplication des formats et à l’optimisation des pôles de flux.

La grande distribution née dans les années 1960 reposait sur le principe d’une offre massifiée et du “tout sous le même toit” caractérisant tant l’hypermarché que le centre commercial.

Dans cette logique, la praticité et la taille des équipements commerciaux agissaient comme de puissants aimants sur le consommateur.
Ces modèles ont perdu de leur attractivité à mesure de l’augmentation du pouvoir d’achat et du taux d’équipement des ménages. En se multipliant, ils se sont banalisés, ils ont réduit leur zone de chalandise. Les locomotives traditionnelles, au premier rang desquelles l’hypermarché, sont de moins en moins attirantes. L’e-commerce est venu concurrencer ce qui faisait leur force – le choix, la praticité, les prix – et leur opposer un argument concurrentiel puissant : la personnalisation.

Le flux plutôt que la destination

Un nouveau paradigme est venu remplacer l’ancien. Pour le dire simplement, ce n’est plus le consommateur qui se déplace vers le commerce, c’est le commerce qui se déplace vers le consommateur. C’est évidemment vrai pour l’e-commerce, ça l’est aussi pour le commerce physique.
Les enseignes de grande et moyenne surfaces, alimentaires d’abord, non alimentaires ensuite, ont multiplié les nouveaux formats pour conquérir les centres urbains denses (sans pour autant abandonner leurs périphéries d’origine), mais aussi des lieux qui n’étaient pas initialement conçus comme des espaces de commerce, tels que les gares ou les aéroports et même les stations d’autoroute, mais qui possèdent l’atout aujourd’hui déterminant : ce sont des pôles de flux.

Il en résulte une très grande diversité de formats – petites surfaces, flagships, corners, showrooms, drives, points de collecte, etc. –, et le développement rapide d’un commerce “événementiel” sous la forme de magasins éphémères servant à profiter d’un flux saisonnier ou à tester de nouveaux concepts.
Les exploitants de réseaux de transports sont devenus des acteurs importants de l’immobilier commercial. Avec eux s’inventent de nouveaux pôles commerciaux, adaptés à la clientèle de transit qui les fréquentent souvent quotidiennement.

« Nous allons partout où nos enseignes peuvent apporter un service de proximité, dans un rayon de cinq à dix minutes maximum. Nous déclinons déjà plusieurs formats de magasins, mais nous continuons à réfléchir à de nouvelles offres d’hyper-proximité, couplées avec des services digitaux comme des casiers de retrait de colis par exemple, pour aller au plus près des clients. Nous travaillons avec la Société du Grand Paris à un concept adapté aux gares. D’une manière générale, nous voulons développer notre présence en milieu urbain, dans les villes qui connaissent une forte croissance démographique. »  Vincent Mousseigne, Directeur général Immo Mousquetaires

Le commerce physique fait face, depuis 15 ans à la montée en puissance du e-commerce, qui lui a continuellement pris des parts de marché.

Les principaux e-commerçants sont aujourd’hui des acteurs incontournables du monde du retail : il y aurait d’après la Fevad 37,5 millions d’acheteurs en ligne en France. Le commerce en ligne y représente 8,5 % du total des ventes du commerce de détail et sa marge de progression est encore importante. L’e-commerce a ainsi généré en 2017 81,7 milliards d’euros de chiffre d’affaires, en augmentation de 14 % sur un an. Cette progression est en partie liée à la forte croissance du m-commerce, le commerce en ligne sur mobile.

D’après la Fevad, la part des terminaux mobiles dans le e-commerce dépassait les 20 % en 2017 contre 1 % en 2011.
La généralisation des smartphones et les récentes avancées technologiques facilitant les transactions via mobiles (paiements par reconnaissance faciale, par empreinte digitale, etc.) indiquent que le m-commerce va continuer à croître dans les années à venir.

L’e-commerce est principalement apprécié en raison de sa compétitivité en matière de prix et de sa fonctionnalité comme le montre la récente enquête d’opinion de l’ObSoCo en partenariat avec CBRE et le CNCC : 

Le e-commerce est donc une composante structurante du marché des commerces, il affecte la quasi-totalité des enseignes traditionnelles et son potentiel de croissance est encore très important. Mais la part du commerce physique reste et restera prépondérante dans les habitudes de consommation si tant est que ce commerce dit traditionnel sache répondre de façon adaptée à tous les nouveaux enjeux auxquels il doit faire face. En effet, si l’e-commerce a pris 8,5 % du marché en plus de 15 ans, cela ne peut suffire à expliquer les difficultés rencontrées par le commerce physique sur la période.