L'entreprise L'express publie une synthèse des résultats dans un article au titre évocateur " Taisez-vous, je travaille! Pas toujours facile de partager son bureau " > Lire l'intégralité de l'article ici

CBRE reprend ici les chiffres clés et l'infographie du baromètre Actinéo, observatoire de la qualité de vie au bureau, qui montre que "la satisfaction globale à l'égard de l'espace de travail s'effrite, s'érode", par rapport à la dernière enquête réalisée en 2011.

À quels problèmes sont confrontés les employés de bureau ?

52% des salariés sont gênés par des "nuisances sonores dues à des personnes", coups de fils et autres conversations des voisins de bureau (+ 18 points)
47% par des problèmes de température et de climatisation (+14 points)
44% par des problèmes d'attention liés à la circulation des personnes
38% des problèmes de place pour le rangement
31% des sièges de bureau inconfortables
26% des problèmes d'éclairage
Il est important de noter que tous ces points sont en nette progression par rapport à l'étude de 2011.

8 salariés sur 10 font le lien entre l'espace de travail et leur efficacité ou motivation

39% des sondés estiment que leur employeur n'accorde pas assez d'importance à l'aménagement de l'espace de travail, une proportion qui grimpe à 56% chez ceux qui travaillent en openspace.

Autres résultats intéressants, ceux de l'étude de Kim and Richard de Dear de l'université de Sydney publiés dans le Harvard business network Blog Network sous le titre de "Research: Cubicles Are the Absolute Worst" > L'intégralité de l'article ici

Le graphique ci-dessous indique que le manque d'intimité sonore est de loin le problème le plus gênant, puisque 60% des salariés travaillant en openspace indiquent que c'est une nuisance. Les autres nuisances sont le manque d'intimité visuelle et la température. 

La qualité intrinsèque du bâtiment
" La plupart du temps, les bâtiments récents ont été conçus avec des équipements performants et bien adaptés, Dans les bâtiments plus anciens, il faut envisager toute une série d'actions, qui peuvent aller du déploiement d'ampoules à basse consommation jusqu'au changement des fenêtres pour limiter les déperditions de chaleur. " Alfonso Ponce, Directeur adjoint real estate chez Deloitte Finance.

La qualité de l'exploitation
I faut analyser l'ensemble des consommations d'énergie attachées au bâtiment : le chaud et le froid, la ventilation, l'éclairage, le transport vertical… mais aussi mesurer les consommations liées à l'activité humaine comme le restaurant d'entreprise et l'informatique. Ce n'est que lorsque l'on connaît parfaitement ses consommations que des plans d'amélioration sur les postes jugés prioritaires peuvent et doivent être engagés. Via des outils de gestion technique des bâtiments (GTB)… qui peuvent automatiser la gestion d'énergie dans chaque bureau ou dans chaque openspace. " Pierre Duchesne, président d’Avob

Le comportement des utilisateurs
" Lorsque vous expliquez aux collaborateurs comment fonctionne le bâtiment et qu’on leur rappelle qu'il ne faut pas ouvrir les fenêtres quand la climatisation marche, ou qu'il faut éteindre les lumières en partant le soir, vous obtenez aussi des résultats très probants ", rappelle Patrick Nossent. Lorsque l'on optimise l'exploitation et les usages, vous pouvez économiser jusqu'à 30 % de consommation d'énergie. "
 

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1. Le maitre mot : Choisir un immeuble flexible

Il est indispensable de pouvoir optimiser ses espaces de travail, c'est-à-dire adapter le plateau de bureau à ses contraintes de travail. Un immeuble flexible permet à l’occupant de réduire les coûts, mais aussi de densifier pour supporter les pics d’activités qui peuvent entrainer des embauches pour de courtes périodes (consultants externes par exemple) Les entreprises doivent éviter de se retrouver dans l’obligation de prendre des extensions peu pratiques et compliquées à gérer. Attention à la qualité de la conception de l’immeuble : il est préférable d’avoir un bon ratio  SUN/ SUB (faire un lien vers l’article du blog ?) pour éviter l’obsolescence  structurelle.

Une localisation favorable : accessibilité et proximité des transports en commun, places de parkings… 
Ces points sont un élément primordial dans le choix de vos locaux car vos salariés y sont particulièrement sensibles.

2. Critères techniques

• La qualité de la climatisation : L’air qui circule dans les réseaux d’aération est souvent plus pollué que l’air extérieur, c’est pourquoi  des installations de dernière génération seront plébiscitées à l’inverse les installations anciennes. Le manque de puissance ou de flexibilité de l’installation ou encore un système non réglable et de piètre performance, participeront à la décote du bien.
• La qualité des éclairages : L’immeuble doit permettre  la pénétration de la lumière naturelle sans qu’elle soit directe, car gênante. Vérifier la performance des encastrés ou plafonniers et demander s’ils sont commandés par des détecteurs de présence.
• L’absence ou la présence de faux planchers : leurs besoins en informatique est grand. La présence à elle seule ne suffisant pas, l’utilisateur vérifiera également son épaisseur ou encore sa composition (dalle bois ou métal)
• Ascenseurs :  intelligents qui limitent les temps d’attentes des usagers tout en augmentant la capacité des cabines et la vitesse de ces dernières. Il conviendra de vérifier que ceux-ci sont aux normes actuelles et que le planning de travaux a été correctement suivi.
• Vérifier la qualité de l’isolation phonique et thermique en inspectant les menuiseries. Leur non remplacement peut entraver considérablement les conditions de travail des occupants, les nuisances extérieures étant nombreuses dans les villes et notamment sur les grandes artères qui composent les quartiers d’affaires.
• Ne vous attardez pas trop aux aspects décoratifs : ce point est généralement négocié dans les conditions financières du bail commercial dans le cadre des aménagements octroyés par le propriétaire.
• Les charges liées à l’immeuble
  Un bâtiment dont les charges sont élevées peut être un signe de vétusté des équipements ce qui impliquera des réparations lourdes dans les années à venir. Plus l’immeuble est vieillissant, plus nombreuses et coûteuses seront les réparations, modifications ou changements des équipements. La structure des baux commerciaux implique que l’article 606 du code civil soit à la charge du preneur. L’obsolescence du bâtiment entrainera inexorablement les charges vers des seuils à la limite du supportable pour certaines entreprises locataires.
• Etre vigilant au ratio charges/loyer
  Il est nécessaire de raisonner en loyer global afin de valider la cohérence du ratio charge/loyer. Dans le QCA la proportion des charges représente entre 10 et 20 % du loyer ce qui peut paraître raisonnable mais en première ou deuxième couronne, celles-ci vont représenter jusqu’à 30 et même 40 % dans certains cas du loyer lui-même.

3. Critère environnemental

La présence d’un label ou certification a trois intérêts principaux :

• Mieux gérer les dépenses énergétiques,
• Offrir un environnement de travail sain et un confort élevé à vos salariés,
• Permettre de véhiculer une image valorisante de votre entreprise.

CBRE a retenu cet extrait du mémoire de Pierre-Germain BONNAUD préparé dans le cadre d’un Master de Management Immobilier à l'ESSEC. Depuis 2010, Pierre-Germain BONNAUD dirige une équipe petites et moyennes surface de bureaux sur le secteur de Paris Etoile.