Quand faire une demande de révision triennale de son loyer ?

A l’échéance de la première période triennale, le bailleur ou le preneur peut demander une modification du loyer. Des demandes en révision des loyers commerciaux peuvent être formées à tout moment à condition qu’entre chaque révision se soit écoulée une période d’au moins 3 ans.

Quel est le formalisme à respecter pour une demande de révision triennale de son loyer ?

La demande de révision de loyer doit être adressée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle doit, à peine de nullité, préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Dans quelle mesure le loyer peut-il varier ?

L’article L.145-33 du Code de commerce, précise que « le montant des loyers des baux à renouveler ou à réviser doit correspondre à la valeur locative ». Néanmoins l'article L.145-38 tempère le principe en indiquant que la majoration ou la diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice 5ICC, ILC ou ILAT).

• Lorsque l’indice et la valeur locative évoluent dans le même sens, le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative mais sa majoration ou diminution ne peut excéder la variation indiciaire (sauf si une cause de déplafonnement est invoquée).

Exemple : Le loyer en cours est de 100. Le loyer calculé en application de l’indice (loyer indiciaire) est de 140 et la valeur locative est de 135. Dans ce cas le loyer révisé sera de 135. En revanche, si la valeur locative est de 150, le loyer révisé sera plafonné à 140.
 

Le montant du loyer révisé est indiqué, sur le graphique ci-dessous, en gras et en vert.

• Lorsque l’indice et la valeur locative évoluent dans des sens opposés, le loyer en cours reste intangible (à moins que des motifs de déplafonnement ne soient rapportés).

L’exception au principe :

Le déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité. 3 conditions doivent être remplies pour que le prix révisé soit fixé à la valeur locative quelle que soit l’évolution de l’indice :

1. Il est nécessaire que les facteurs locaux de commercialité aient matériellement été modifiés.
2. Il faut ensuite démontrer que la valeur locative a varié de plus de 10 %.
3. Il faut enfin établir un lien de causalité entre la modification alléguée et l’évolution de la valeur locative.

Le cas particulier de la clause d’échelle mobile
L’insertion d’une clause d’échelle mobile (clause d’indexation) ne fait pas obstacle à l’application des règles relatives à la révision triennale des loyers. Aux termes de l’article L.145-39 toute modification du loyer de plus ou moins 25 % en application d’une clause d’indexation ouvre le droit au réajustement du loyer à la valeur locative.

Propos recueillis par CBRE auprès de juristes en immobilier chez CBRE

Deux situations doivent être distinguées :

a) La clause est nulle et de nullité absolue car contraire à l’article L.112-2 du Code monétaire et financier
En d’autres termes le choix de l’indice est contesté, dans ce cas le preneur dispose d’un délai de 5 ans pour saisir le tribunal aux fins de provoquer la nullité de ladite clause
(Art. 2224 du Code civil modifié par loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile).

b) La clause est réputée non écrite car contraire à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier
En cas d’une distorsion entre la période de variation indiciaire et la durée s’écoulant entre deux révisions, auquel cas l’action est imprescriptible car le « réputé non écrit »
procède a priori de la loi et non a posteriori du juge. Dans ce cas, le locataire pourra à tout moment invoquer l’invalidité de la clause.
 

Dès lors que la clause d’échelle mobile est invalidée, le locataire pourrait demander le remboursement de cinq années d’indexation qui ont été indûment payés.

Il est à noter que pour les baux conclus avant le 19 juin 2008 le locataire peut invoquer des mesures de droit transitoire lui permettant de bénéficier de l’ancien délai de prescription trentenaire sous réserve
toutefois que son action soit exercée avant la date du 19 juin 2013 (art. 26 de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008)

Par ailleurs, le bail étant dépourvu de clause d’échelle mobile, le locataire pourrait demander également la réduction de son dépôt de garantie, qui jusqu’alors avait suivi l’évolution de l’indice.

Enfin, le dépôt de garantie ayant excédé deux termes de loyers, il pourrait également demander au bailleur de lui verser sur la somme excédentaire les intérêts au taux des
avances sur titres de la banque de France (Art. L.145-40 du Code de commerce)

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE.

Que nous apprend la jurisprudence ?

• Une clause d’échelle mobile ne jouant qu’à la hausse ne serait pas contraire au statut des baux commerciaux. Elle serait licite et conforme à la liberté contractuelle.
  Toutefois « elle ne revêt pas l’exigence de variation positive ou négative posée par l’article L.145-39 du Code de commerce pour entrer dans le champ d’application de la révision autorisée » par cet article (CA Douai, 21 janvier 2010)
   
• Une clause d’échelle mobile prévoyant un indice de base intangible ne serait pas en soi contraire aux dispositions de l’article L.112-1 du Code monétaire et financier (CA Paris, 4 et 11 avril 2012)
   
• Une clause « tunnel » « les Parties conviennent expressément que la variation annuelle du montant du loyer consécutive à l’application de l’indexation ne pourra pas varier, à la hausse comme à la baisse, de plus de [•] %. » semble répondre aux exigences imposées par la Cour d’appel de Douai.
  Toutefois, il n’existe à ce jour aucune assurance sur la conformité d’une telle clause par rapport aux dispositions du Code monétaire et financier. Il faudra attendre la publication d’arrêts convergents pour que de telles clauses puissent recevoir une consécration juridique.
   
• Les clauses qui organisent délibérément une distorsion des périodes de variation indiciaire et des périodes d’indexation sont réputées non écrites (CA Paris, 4 avril 2012)
   

Quels sont les risques financiers en cas de clause invalide ?

En cas d’invalidité d’une clause d’échelle mobile, le locataire serait en droit de demander le remboursement de cinq années d’indexation indûment payés à son bailleur.

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CBRE.