Dans un contexte de marché où les taux de rendement battent des records, la fenêtre de tir qui s’étire vers cette fin d’année jusqu’au premier semestre 2020 est plus qu’intéressante pour nos entreprises externalisatrices.

Le marché de l’investissement logistique bénéficie d’un afflux de capitaux, associé au faible coût de la dette et à un marché locatif vigoureux. Les taux continuent leur compression. Une baisse de 25 pdb peut être générateur d’un gain de plusieurs millions. Or, les capitaux peinent à trouver des offres de qualité sur lesquelles investir. C’est dans ce contexte de marché que vous pouvez tirer votre épingle du jeu en mettant en vente les entrepôts dont vous avez la propriété.

Quels avantages ?

Les arguments ne manquent pas pour séduire les directeurs financiers ! Outil purement financier à la base, le leaseback (ou cession-bail) permet à l’entreprise de céder, à une société de crédit-bail ou à un investisseur, un actif immobilier dont elle est propriétaire (bureaux, entrepôts, hôtels, véhicules…). L’entreprise continue à exploiter l’entrepôt en location. L’objectif du leaseback est donc de permettre au propriétaire du bien de se constituer une trésorerie rapidement, tout en conservant la disposition de ce bien.
Ce mécanisme qui gagne fortement en intérêt, présente de multiples attraits :

• Recourir à un financement alternatif aux fonds propres et à la dette bancaire pour les entreprises qui ne souhaiteraient pas s’endetter,
• Concentrer ses capitaux sur des innovations,
• Réinvestir dans son outil de production ou améliorer sa rentabilité.

Dans tous ces cas, l’objectif premier est de dégager du cash.

Quelques cas pratiques…

Au-delà du levier financier, les motivations des entreprises qui ont recours à ce type de mission peuvent être également opérationnelles :

Citons, par exemple, cette enseigne de l’ameublement qui souhaite rester concentrée sur son core business. Elle laisse ainsi le soin de la gestion de ses sites immobiliers à des professionnels dont c’est le métier, tout en récupérant grâce au sale & leaseback une capacité de financement des travaux de rénovation et d’extension de son site.

Examinons maintenant le cas de cette entreprise de la mode, en cours de révision de son schéma directeur pour les 3 prochaines années. Manquant de visibilité à long terme sur ses actifs, il lui apparaît désormais plus judicieux de louer plutôt que rester propriétaire. Grace au sale & leaseback, l’entreprise va gagner en souplesse et en agilité à travers sa durée d’engagement.

En pratique, c’est l’entreprise qui donne sa règle du jeu : elle propose au marché de l’investissement un montant de cession ainsi que le futur bail rédigé sur-mesure par elle et pour elle. Et sa future valeur locative !

A quel moment peut-on lancer ce type d’opération ?

• En cours de construction ou à la livraison d’un entrepôt développé en compte propre et « sur-mesure »
• A tout moment de la vie d’un entrepôt. Bien sûr, les investisseurs vont privilégier les acquisitions de site d’une dizaine d’années maximum moyennant la sécurisation de leur investissement sur le long terme (baux de durée de 9 ans fermes). Toutefois, les sites anciens peuvent aussi susciter leur engouement s’ils présentent – en raison d’une localisation extrêmement attractive – une capacité de re-développement.

Notre département Conseil aux Utilisateurs est à votre disposition pour vous accompagner sur ce mécanisme et créer de la valeur.