Quels sont les chiffres clés qui résument l’année 2018 sur le marché des locaux d’activité à Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon et Valence ?

Une demande placée globale en forte progression

L’atterrissage attendu s’élève à 803 800 m² pour la fin d’année avec une demande placée au 3ème trimestre 2018 en hausse de 21% par rapport à de 2017.

Sur Lyon, le marché a performé avec près de 400 000 m² estimés pour la fin d’année, à nuancer cependant avec 2 grandes transactions de 30 000 m² à Saint-Priest pour ECODIS et 36 000 m² à Vénissieux pour le Technicentre SNCF.

« Les 245 implantations recensées confirment la stabilité et l’attractivité de notre territoire mais on observe un léger fléchissement sur les demandes supérieures à 1 000 m² » précise Loïc de Villard, directeur CBRE Lyon.

Ainsi les 2/3 des transactions lyonnaises se concentrent sur des surfaces de taille inférieure, majoritairement situées entre le Périphérique et l’aéroport de Lyon Saint-Exupéry. L’offre disponible (510 000 m²) se stabilise avec 20 mois de stock à 6 mois dont 10% sont recensées dans des parcs d’activité neufs et la raréfaction en 1ère couronne incite les entreprises à se diriger vers les marchés extérieurs. Lyon reste donc très dynamique mais un début de tension sur le foncier pourrait impacter le marché : le redéveloppement de friches industrielles sera le poumon attendu.

« A l’instar de Paris, nous devrions voir se développer à court et moyen termes des bâtiments d’activité à étage en intra-muros permettant de mixer les activités comme le projet d’hôtel logistique sur le port Edouard Herriot » présage Loïc de Villard.

Pénurie de biens de qualité à Grenoble

Sur Grenoble, on note également une hausse des transactions (136 000 m² soit +23%) qui fait chuter le stock disponible (100 000 m²). Il devient de plus en plus difficile de répondre aux demandes des industriels souhaitant s’installer en Isère puisque le stock vieillit d’année en année, s’inscrivant inévitablement en inadéquation avec leurs besoins. Les entreprises quittent le bassin grenoblois pour les départements limitrophes plus à même de répondre à leur recherche. A court terme, cette pénurie va certainement engendrer une hausse des loyers ou des prix de vente.

Nouvelle organisation à Annecy pour contrer la pénurie

« On a vu dans un 1er temps des réponses empiriques, essentiellement la prise à bail de locaux complémentaires à proximité du site principal. On a aussi vu des surenchères assez fortes sur des actifs avec à la clé des valeurs de transaction largement au-dessus des valeurs de marché » explique Jean-François BERTHIER, directeur Axite CBRE Annecy.

L’impact des nouvelles technologies sur la surface au sol

Actuellement, une tendance plus intéressante se fait jour : on reconsidère les besoins de surface grâce à l’automatisation et la robotisation puisque les nouveaux outils de production sont moins gourmands en surface au sol. On note également l’apparition d’usines en étage, ainsi que des parkings en ouvrage (silos) pour maximiser l’emprise des surfaces productives.

Un mouvement des implantations à Chambéry ?

Malgré tout, l’impact est important et on observe un glissement territorial des implantations. Cela a d’abord été le cas pour le transport/messagerie qui s’est éloigné de la proche agglomération mais on a aussi vu des industriels examiner des implantations sur le secteur de Chambéry/Aix-les-Bains.

L’aire urbaine de Chambéry Grand Lac représente en effet un marché proche de celui du Grand Annecy avec plus de 200.000 habitants.

« Il est vrai que notre voisin haut savoyard est très contraint en termes de foncier avec une pression de la promotion résidentielle très forte. Les parcs d’activité savoyards proposent donc des offres parfois plus adaptées. Cependant, nous avons également des contraintes fortes, avec les montagnes proches, qui laissent peu de terrains plats disponibles. Les offres de foncier sont rares et les prix élevés, pouvant atteindre 150€ HT/m². Cela rend le montage de programme mixtes neufs complexe » explique Xavier TROILLARD, directeur Axite CBRE Chambéry.

Valence-Romans Agglo cherche à valoriser son territoire

Avec une demande placée qui devrait atteindre les 31 400 m² d’ici la fin de l’année, les 60ha vendus par l’Agglo Valence-Romans depuis 4 ans ont en effet permis la concrétisation de constructions de bâtiments d’activité et d’entrepôt. Ainsi, en Drôme-Ardèche, il est possible de répondre aux demandes des entreprises endogènes mais aussi exogènes puisque même les bâtiments « anciens » arrivent à trouver preneur.

« L’année 2019 devrait surfer sur la vague concernant la demande placée puisque nous avons déjà des démarrages de constructions neuves clés en mains « CEFT PRODEVAL, MARKEM IMAGE » à Rovaltain, « ENEDIS » à Lautagne, des PC et des compromis signés « SOLYSTIC » à Rovaltain, mais je vous en parlerai mieux l’année prochaine » conclu Christine MORET, directrice Axite CBRE Valence.

Manque d’offre : la solution est-elle la démolition/reconstruction de sites ?

Le stock immédiat atteint près de 1,1 M de m² (-3% vs 2017). On peut donc s’interroger sur les perspectives de ces marchés restreints par l’offre. Les friches industrielles peuvent-elles constituer une opportunité pour le secteur ?

« Annecy et sa région se caractérisent par un moindre nombre de friches, notamment les friches dites urbaines qui n’existent pratiquement plus ici. En revanche, de nombreux sites industriels périphériques ont fermé et leur avenir, jusqu’alors orienté vers la réutilisation en l’état, est de plus en plus voué à la démolition/reconstruction » précise Jean-François BERTHIER.

En effet, la hausse des charges foncières a rendu ce type d’approche économiquement justifiable. C’est probablement là une des solutions pour les utilisateurs voulant se maintenir sur la proche agglomération.

En Nord-Isère, l’enjeu est de satisfaire une demande importante de petites et moyennes surfaces
« En 2018, 41% des demandes concernent des locaux d’activité de 300 m² et moins. L’offre correspondante représente moins de 10% du stock total. La solution de diviser des bâtiments de grandes superficies existe mais leur configuration rend souvent l’aménagement délicat, coûteux voire impossible ».

Heureusement, le Nord-Isère tire avantage d’une réserve foncière encore assez importante pour construire des locaux voire des parcs d’activités adaptés. 2019 devrait ainsi aboutir sur des projets portés par des investisseurs avec une divisibilité plus importante.

Quels sont les chiffres clés qui résument l’année 2018 en immobilier d’entreprise sur Annecy, Bourgoin-Jallieu, Chambéry, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon et Valence ?

Un marché dynamique

La tendance est positive avec plus de 400 transactions, soit quelques 400 000 m² de bureaux et locaux d’activité commercialisés depuis le début d’année.

Avec son tissu économique régional dynamique et un PIB/hab. supérieur à la moyenne nationale (2ème région après l’Ile-de-France) et un taux de chômage régional à 7,7%, le marché est attractif. Il s’illustre par une demande placée globale s’élevant à 384 000 m² (+15% vs 2017) et devrait atteindre plus de 490 000 m² d’ici la fin de l’année.

Notons que la demande placée reste disparate. En effet, elle est en baisse pour Grenoble mais les quelques 65 000 m² placés restent bien au-dessus de la moyenne décennale (env. 51 000 m²). Même configuration pour Valence (15 100 m² estimés pour 2018) dont la baisse s’explique également par deux clés-en-mains réalisés en 2017 qui viennent fausser les chiffres.

« La majorité des demandes placées cette année se situait entre 150 et 800 m². La commercialisation des 4300 m² du bâtiment neuf le M3 s’est fait en une année par exemple » précise Christine MORET Directrice de l’agence AXITE CBRE à Valence.

Une tension sur l’offre préoccupante

La demande exprimée reste très active vers le neuf ou très récent avec des entreprises en croissance déjà implantées sur le territoire et des entreprises exogènes séduites par l’attractivité du territoire. Mais les surfaces neuves manquent et cette tendance ne se retournera pas avant 2020. À Annecy, c’est une très belle année à plus de 30 000 m² placés. En revanche, ici aussi l’ensemble du stock d’offres neuves disponibles a été absorbé. Il n’y a pas d’opérations attendues avant le 2ème semestre 2020. Chambéry bénéficie en revanche de voyants économiques toujours au vert (22 600 m²).

Une offre disponible à surveiller

L’enjeu des prochaines années sera de rester attentif à ce que l’offre disponible soit maîtrisée sur ce marché très actif en livraisons de programmes neufs. Par exemple, sur Savoie Technolac, c’est près de 12 000 m² de bureaux qui seront libérés en 2019 par EDF. Le cas particulier de Lyon est également intéressant à souligner ave une demande placée élevée (320 000 m²) mais qui varie selon les secteurs : absence d’offres sur Lyon Part-Dieu, équilibre sur les secteurs connectés à Part-Dieu (Confluence, Gerland, La Soie) et de nombreuses offres sur la périphérie.

Les feux sont au vert pour 2019

Pour les perspectives des marchés, tant en termes d’offres futures que d’impact sur les loyers, il est contrasté, selon les territoires. Sur Bourgoin-Jallieu, le peu de livraison neuves attendues conduira tôt ou tard à un phénomène de pénurie. Les quelques 21700 m² d’espaces tertiaires disponibles ne répondent toujours pas aux besoins de superficie et de normes attendus par les entreprises. Sur Valence, malgré l’absence de programmes neufs à venir et la raréfaction des offres, les loyers devraient rester stables. A noter qui plus est que sur Annecy, la très forte tension entrainera la baisse des avantages accordés aux locataires et une hausse potentielle des loyers. Cependant, le neuf a le vent en poupe sur les autres territoires notamment à Grenoble où le succès de la pré-commercialisation des immeubles en blanc devrait inciter les promoteurs à prendre plus de risques. Quant aux loyers prime, ils devraient augmenter pour atteindre 175€/m².

À Clermont-Ferrand, de nombreuses offres futures devraient dynamiser le marché et garantir des loyers stables. Enfin sur Lyon, cette fin d’année 2018 est inédite avec de très bons résultats maintenus (et un atterrissage prévu à plus de 300 000 m² placés) soutenus par un nombre de transactions supérieur à 600 sur l’ensemble du marché. 2019 devrait également être une belle année avec de grandes transactions sur la Part-Dieu, Gerland et le Carré de Soie où plusieurs opérations susciteront certainement l’intérêt de grands utilisateurs.