• Réponses aux préoccupations environnementales et énergétiques : changement climatique et gaz à effet de serre, santé et qualité de vie, transition énergétique…
• Prise en compte de la responsabilité des organisations dans leurs interactions avec les parties prenantes et avec leurs territoires
• Performance des systèmes numériques et d’informations en temps réel.

A l’occasion du SIMI, CBRE France publie un nouveau focus qui présente les évolutions en cours et analyse comment l’immobilier se met en ordre de marche pour répondre aux nouveaux enjeux RSE (Responsabilité Sociétale des Entreprises). En effet, depuis 2012, les grandes sociétés sont soumises à une obligation de transparence sur leur politique sociétale et environnementale.

Cette obligation a des répercussions sur :

• les directions immobilières des grands utilisateurs qui doivent désormais intégrer à leurs pratiques les engagements et indicateurs de performance qui découlent des engagements RSE de leur entreprise ;
• les métiers de l’immobilier (investisseurs, promoteurs, conseils, asset, property et facility managers) qui doivent s’organiser en conséquence.

Ce focus est donc l’occasion de faire le point sur la façon dont cette obligation réglementaire de transparence va faire émerger la notion de responsabilité sociétale de l’immobilier d’entreprise, son impact sur les métiers de la fonction immobilière et sur la meilleure prise en compte du cycle de vie de l’immeuble :

• Investissement Socialement Responsables (ISR) dans l’immobilier
  Cette notion grandissante et récente connait une forte croissance de ses encours. Sans défini-tion standard, ces démarches se structurent toutefois et tendent à se révéler favorables à la performance immobilière sur le long terme : c’est la fameuse valeur verte.
• Innovations technologiques et numériques à l’œuvre dans les métiers de la construction et de l’exploitation
  Poussé par les évolutions réglementaires, on assiste dans l’immobilier à un réel changement de paradigme en basculant de la performance conventionnelle (intrinsèque ou après travaux) à la performance réelle, en exploitation et sur le cycle de vie.
  Les outils numériques mis au service de la performance : BIM (maquette numérique), big data management et plateformes de gestion sur le cycle de vie (bientôt « carte vitale » de l’immeuble) permettent un suivi de la performance en temps réel et à distance.
• Confort et santé des utilisateurs dans les nouveaux aménagements de travail
  Avec un potentiel de gain financier au moins équivalent au coût du loyer, les thématiques “confort” et “santé” apparaissent clairement comme le principal déterminant de la performance immobilière d’un aménagement de bureaux, loin devant celle de la densification des espaces ou des économies d’énergie.

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Article rédigé par Ludovic Chambe, Responsable Développement Durable.

Il convient de distinguer 4 grandes familles de données liées à l’immeuble, véritable gisement du Big Data :

• tout d’abord, les données financières issues des expertises, des baux, des cash flow, des quittancements et de leur recouvrement….
• les données techniques : de la conception de l’immeuble, à sa maintenance quotidienne, préventive et curative et de son évolution technique et technologique.
• les données d’énergies et de charges qui prennent une place de plus en plus importante : de la mesure des consommations d’énergie, au cumul de l’ensemble des dépenses d’exploitation.
• enfin, les données comportementales : de l’occupation des espaces de travail à l’analyse de flux de personnes, de manière plus générale, aux habitudes de vie dans un immeuble.

Les Smart Buildings sont des bâtiments intelligents, formidables générateurs et d’analyse des données.

Hier, nous nous plaignons de la température de notre immeuble, aujourd’hui, grâce à la technologie, nous détectons les défaillances pour anticiper la maintenance, et l’optimisation des réglages pour réaliser des économies d’énergie. Demain, l’humain sera replacé au cœur, en suivant les données collaboratives et en mesurant le ressenti des collaborateurs d’un immeuble afin d’avoir une gestion adaptée et sur mesure. Pour créer un Smart Building, tout commence avec les données intrinsèques de l’immeuble : ses caractéristiques techniques, sa traçabilité, et bien sûr le suivi de sa performance.

Fini la perte de données à chaque étape du cycle de vie d’un immeuble. Le BIM « Building Information Modeling » prend pied sur les immeubles neufs. Qui n’a pas rêvé de pouvoir circuler dans son immeuble en réalité augmentée et de pouvoir visualiser l’ensemble des équipements cachés. En ajoutant une couche sur l’état de vétusté des équipements, cela permet d’affiner les coûts de maintenance, mais surtout les CAPEX, les Capital Expenditure : un immeuble produisant lui-même son plan pluriannuel en quelque sorte.

L’objectif in fine est d’aboutir à une maintenance prédictive de l’immeuble.

Vous croisez ensuite cela aux consommations énergétiques, grâce aux « Energy managers », à la fois « data analyst » et « pilote » d’installation, recherchant la gestion optimum des énergies, connectées au Smart Grid. En redescendant sur l’immeuble, nous faisons face à l’explosion du nombre de capteurs, pour améliorer le confort des utilisateurs, mais ce n’est que le début : température, hygrométrie, qualité de l’air, luminosité et acoustique.

 Par exemple, l’immeuble « The Edge » à Amsterdam propriété de Deka Immobilien et géré par CBRE Asset Services :

• est équipé d’éclairage dit « connecté », c’est-à-dire d’une technologie de courant sur réseau ethernet pour permettre de réduire le câblage et le coût de construction tout en utilisant le nombre important de points d’éclairage en capteurs. Cela a permis une économie d’énergie de 40%.
• En parallèle, le locataire principal Deloitte, utilise les informations collectées pour améliorer le nettoyage mais également pour optimiser l’utilisation des postes de travail jusqu’à 20%.
• Tourné également vers le collaborateur, le système est complété par une application mobile dédiée pour permettre à chacun, géolocalisé, de régler sa température et son éclairage, dans le but d’améliorer la productivité. On voit bien ici, que l’investissement initial et au bénéfice de tous : propriétaire, locataire et salarié.

La vie dans les immeubles se transforme avec l’émergence des données comportementales et permet d’envisager de nouvelles pistes d’économie. La première des économies est bien évidement l’optimisation des espaces, suivi de l’adaptation des services avec l’occupation. Mais également l’amélioration du « mieux vivre » avec l’efficacité accrue du fonctionnement des ascenseurs sur du pré positionnement ou les délais d’attente de nos RIE ou tout simplement répondre aux attentes des nouvelles générations.

Sur le terrain des données comportementales, l’immobilier commercial est bien plus avancé.

Hammerson a mis en place sur son dernier centre commercial « Les Terrasses du Port » à Marseille :

• une application sur smartphone pour connaitre le profil des visiteurs, les enseignes et les offres consultées. Cette application est doublée de la géolocalisation dans le centre permettant de connaitre le parcours des visites et le temps passé devant les vitrines.
• Le gestionnaire du centre a ainsi une parfaite connaissance des consommateurs. Et donc est en mesure d’optimiser le loyer des baux et de proposer de nouveaux services aux enseignes. Ces données permettent de contribuer à bâtir le « merchandising mix » optimal pour générer de la fréquentation et favoriser la récurrence des visites. Sans compter le revenu supplémentaire avec la possibilité de vendre ces informations à des tiers.

Une étape supplémentaire est franchie en croisant avec les données issues des réseaux sociaux. Et oui, l’immobilier s’y intéresse désormais comme les marques de BtoC. Les « post » des utilisateurs permettent d’avoir des informations sur la vie dans l’immeuble en temps réel. Nous allons donc parler d’e-réputation de nos immeubles.

En croisant l’ensemble de ces données d’un portefeuille d’immeubles, nous allons obtenir un « smart portfolio ».

Ce Big Data immobilier offre de formidables opportunités pour nous tous. C’est un outil fort :

• De gestion du risque,
• De maitrise des coûts,
• D’ouverture de nouvelles opportunités commerciales,
• D’aide à la décision d’acquisition et d’arbitrage,
• Et d’un point de vue humain, un outil de recherche de productivité et de bien-être.