Le loyer progressif

Le loyer progressif permet de diminuer l’effort budgétaire au commencement d’un bail commercial. On peut tout imaginer, y compris un loyer différent chaque année. Souvent, le propriétaire accepte de discuter la progressivité du loyer car cela peut lui permettre de conserver une valeur faciale élevée, tout en consentant un geste commercial dans les premières années du bail.

La franchise de loyer

La franchise de loyer consiste à définir une période pendant laquelle le locataire ne paiera pas de loyer. Cette période peut intervenir à n’importe quelle étape du bail en une fois ou en plusieurs fois. Dans les baux commerciaux, les propriétaires précisent très souvent que la franchise porte sur le loyer et non sur les charges et la fiscalité. Mais fondamentalement, rien n’empêche un utilisateur averti d’en faire la demande.

La participation aux travaux

La participation aux travaux du preneur permet au locataire de financer ses travaux sans avoir à utiliser la trésorerie de l’entreprise. C’est utile pour le locataire en cas de trésorerie tendue, ou si le locataire anticipe un départ à court terme. (Cas d’un bail dérogatoire par exemple) En dehors de ces deux cas de figure, il est préférable d’utiliser le mécanisme de la franchise car le preneur pourra amortir les travaux (utilité fiscale).

La mise à disposition anticipée

La mise à disposition anticipée (généralement 1 à 2 mois) permet de délivrer les locaux antérieurement à la date de prise d’effet du bail. (Il s’agit d’une franchise déguisée). Généralement, cela permet au locataire de réaliser des travaux avant la date d’emménagement effective. Dans ce cas, le locataire ne paye ni  loyer, ni charges et la fiscalité afférente reste à la charge du propriétaire, ce qui constitue un vrai plus par rapport à la franchise classique. Mais il faut noter que la mise à disposition oblige le locataire à assurer les locaux pendant le temps de l’occupation amiable. Enfin, l’entreprise ne pourra en aucun cas commencer à travailler, avant la date officielle de prise d’effet des locaux, inscrite au bail.

Pour bien négocier, il faut choisir le meilleur moment, en analysant à la fois son bail et le contexte global. Actuellement, en île de France, il est fréquent de cumuler des avantages commerciaux. A noter que les remises commerciales varient fortement en fonction de l’état de l’immeuble (bon état ou état d’usage), de sa localisation (proche ou éloignée des transports), de la durée ferme d’engagement (3, 6, ou 9 ans) et plus généralement en fonction du contexte économique(croissance ou crise économique).

De plus, gardez en tête qu’il est tout à fait possible de réviser les loyers commerciaux tous les 3 ans.

Soit l’équation idéale :

Mise à disposition pour travaux
+ Loyer progressif
+ Franchise de loyer
+ Participation aux travaux
= Un locataire heureux

Partagez ici vos expériences de négociation de loyers.
Qu’avez-vous pu obtenir ? La négociation a-t-elle été difficile ?  

Pour un locataire, la privation de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction ne pourrait résulter que d’un comportement fautif de sa part. Les motifs les plus fréquemment invoqués par les bailleurs sont par exemple le non-paiement du loyer, le non-respect de la destination du bail ou encore la violation des dispositions liées à la sous-location.
Or, sauf quelques exceptions, il existe une obligation souvent mal connue, qui peut potentiellement avoir des effets dramatiques pour un locataire : l’obligation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

L’obligation de s’immatriculer…

De jurisprudence constante, l’immatriculation du locataire doit être effective à la date de délivrance du congé ou à la date de la demande de renouvellement.

Si ça n’est pas le cas, le locataire ne pourra se prévaloir du bénéfice du droit au renouvellement ou du droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Prenons un exemple concret. En fin de bail, un locataire non immatriculé au RCS reçoit de la part de son propriétaire un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La situation ne pourra jamais être régularisée par le locataire : il ne pourra plus faire sa demande d’immatriculation après la réception du congé. A la date d’échéance du bail, il devra quitter les lieux sans pouvoir être indemnisé par le bailleur ! … pour une activité réellement exercée dans les lieux !
Un arrêt du 22 septembre 2016 est venu confirmer la sévérité des juges concernant le respect de cette obligation incombant au locataire.
Dans cette affaire, la Cour de cassation a dénié à un locataire son droit au renouvellement ou au paiement d’une indemnité d’éviction au motif que l’activité exercée dans les lieux ne correspondait pas précisément aux activités visées à l’extrait Kbis.

Locataires, pensez-donc à bien vérifier vos extraits Kbis !

Auteur : Matthieu Robillot Département Juridique CBRE

Le siège français du Groupe Adidas transférera ses bureaux dans le Quartier d’Affaires International de Strasbourg – Wacken Europe, clé de voûte du programme Strasbourg Eco 2020.

Dans le cadre de la mission exclusive de conseil immobilier et de commercialisation qui lui a été confiée par LINKCITY Nord Est (filiale de développement immobilier de Bouygues Construction), Rive Gauche CBRE officialise la première prise à bail avec la signature du Groupe Adidas sur le bâtiment B1 de l’opération The Smart Place.

Conçu par AEA Architectes, The Smart Place B1 accueillera les collaborateurs du Groupe Adidas, dans des bureaux d’une surface de 4 800 m² en R+7 réalisée sur 2 niveaux de sous-sol. L’immeuble sera réalisé par les équipes de LINKCITY Nord Est, attributaire des lots 1 & 2 du Quartier d’Affaires International en décembre 2014.

Il bénéficiera notamment d’une double certification HQE « Excellent » et BREEAM « Very good » et sera le premier bâtiment de bureaux labélisé BEPOS à Strasbourg.

Le démarrage des travaux aura lieu en avril 2016, pour une livraison programmée début 2018.

L’immeuble B1 qui fait l’objet d’un bail commercial de 9 ans, sera la propriété de l’OPCI GROUPAMA GAN PIERRE 1, représenté par Groupama Gan REIM.

Rive Gauche CBRE a été le conseil de Linkcity Nord Est dans cette opération, ainsi que pour la cession à Groupama Gan REIM.

Suivez toutes les dernières News CBRE France, et retrouvez nos offres de vente et location de bureaux actuellement disponibles.

Découvrez également toutes les actualités de Rive Gauche CBRE.

Prudence et attentisme

Quasiment un mouvement de plus de 5 000 m² envisagé sur deux finit en renégociation. In fine, les grandes entreprises bougent assez peu. Elles sont moins mobiles en 2015 qu’en 2014, et encore moins que les années précédentes. Les propriétaires sont extrêmement attentifs à garder leurs locataires et proposent des tarifs de renégociation attractifs.

Franchise de loyer et participation aux travaux

Plus la transaction est grande dans un secteur offreur, plus les avantages commerciaux sont élevés. Ils atteignent ainsi les 20,4 % (Source : CBRE et Immostat) du loyer facial au 3e trimestre sur des transactions de plus de 1 000 m², avec un différentiel de près de +3 points pour les transactions de bureaux supérieurs à 5 000 m². Concrètement, la valeur de l’ensemble de ces gestes commerciaux est rapportée au total que devrait verser le locataire sur la durée ferme du bail (sans prendre en compte ces gestes), ce qui représente en moyenne 20,4 %. Ce pourcentage est inscrit au bail. La géographie pèse aussi pour beaucoup dans le développement de ces avantages.  Une tendance qui ne devrait pas s’inverser avant courant 2016.

J’encourage les entreprises à se renseigner : nous avons la chance d’avoir un marché transparent, il faut oser aller dans d’autres quartiers, dans d’autres zones qui offrent de belles prestations. Les entreprises restent souvent assez casanières.

> Propos d’Aurélie Lemoine, Directrice Etudes et Recherche de CBRE France publiés dans l’article du nouvel économiste de Charlotte de Saintignon Renégociation de bail commercial, les petits arrangements

Télécharger l’infographie du bail commercial

L’annexe environnementale, obligatoire pour tous les baux de commerces ou de bureaux de plus de 2000 m² depuis le 14 juillet 2013, permet d’équilibrer les obligations respectives entre propriétaires et locataires pour mettre en œuvre les plans de progrès afférents. Cette annexe environnementale qui organise la communication entre les parties, doit permettre :

• La transmission d’informations entre les intervenants sur les caractéristiques des parties communes et privatives, sur les consommations de fluides et productions de déchets
• L’échange en toute transparence entre les parties prenantes lors de comités verts
• La mise en œuvre de plans de progrès.

CBRE direction Qualité Environnementale et CBRE Property Management sont à la pointe des méthodes et des techniques de création de valeur sur la durée de vie des actifs immobiliers tout en assurant leur qualité d’usage. Nous les intégrons, depuis 2007, dans notre gestion immobilière sous la marque « GREEN BUILDING MANAGEMENT © ».

Article rédigé par Ludovic CHAMBE – Direction Qualité Environnementale

Le locataire pourra prétendre à être indemnisé des frais suivants :

• Frais de déménagement et de réaménagement, y compris les frais d’aménagement et de travaux internes qui doivent être réalisés dans les nouveaux locaux (tous ces frais sont évalués sur devis)
   
• Frais de négociation et de rédaction d’un nouveau bail (notamment frais du conseil immobilier)
   
• Trouble commercial :
  C’est à dire la perte que le preneur va subir pendant la période où il devra chercher un nouveau local. Les experts allouent généralement une somme susceptible de varier entre un et trois mois de bénéfice.
   
• Double loyer :
  Cette indemnité de double loyer tient compte du fait que pendant la période de déménagement et de réinstallation, le preneur va devoir payer à la fois le loyer de l’ancien local et le nouveau. Les experts évaluent généralement cette indemnité à un mois de l’ancien loyer.
   
• Frais éventuels de licenciement du personnel :
  Si la réinstallation ne peut se faire que dans un local plus petit ne permettant pas l’emploi de la totalité du personnel, le bailleur devra indemniser le locataire des frais de licenciement du personnel (ces frais sont retenus uniquement sur justification)
   
• Frais divers :
  Ce sont les frais liés au changement d’adresse :
  – frais des actes et formalités du changement de siège
  – frais de transfert de ligne téléphonique
  – frais d’impression des documents commerciaux
  – frais d’information de la clientèle et des fournisseurs.

Précision : cette liste ne concerne que les bureaux, dans le secteur du commerce, il faut rajouter la perte de la clientèle et la valeur du fonds de commerce.

Propos recueillis par CBRE auprès de juristes en immobilier chez CBRE