Après plusieurs années de baisse, les valeurs locatives faciales se sont globalement stabilisées en 2015, excepté pour certains actifs situés dans les zones suroffreuses.

Les avantages commerciaux demeurent conséquents et ont en moyenne représenté 20,4 % du loyer facial en Ile-de-France pour les locations > 1 000 m2 au 3ème trimestre 2015, avec des disparités entre Paris Centre Ouest (15,5 %) et la zone La Défense – Croissant Ouest (22,2 %).

Le loyer moyen « prime » facial de Paris Centre Ouest est stable sur le trimestre, à 724 € HT HC/m2/an, avec un écart de valeurs progressivement réduit entre le Centre et l’Étoile. À La Défense, il se maintient en 3 mois à 467 € et s’affiche à 458 € dans le Croissant Ouest, en lien avec des immeubles de qualité loués, notamment à Neuilly-sur-Seine.

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX A PARIS

LES CARTES DES LOYERS DE BUREAUX EN IDF

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Le 3ème trimestre 2015 n’aura pas bouleversé les valeurs faciales. Notons cependant que des propriétaires ont profité de la rentrée scolaire pour opérer quelques baisses ponctuelles des prix de présentation. Le loyer moyen « prime » est en hausse dans le Croissant Ouest, à 466 € HT HC/m²/an, et encore plus sensiblement dans Paris Centre Ouest et à La Défense, à respectivement 729 € et 471 € HT HC/m² /an notamment en raison d’une plus grande proportion de surfaces neuves /restructurées dans l’échantillon.

Les avantages commerciaux restent élevés en Île-de-France, atteignant 20,6 % du loyer facial au 2ème trimestre d’après CBRE & Immostat, pour les transactions > 1 000 m². Ils approchent les 15 % dans Paris et sont nettement plus conséquents dans les zones périphériques sur-offreuses.  

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Roman Coste, Directeur Général Agency commente au sujet du marché des bureaux franciliens :

« Au cours du 3^ème trimestre 2015, l’activité sur le marché francilien s’est améliorée avec 568 300 m² placés, portant le total depuis le début d’année à 1,5 million de m². La baisse des volumes placés par rapport à l’an dernier et à la moyenne sur 10 ans est ainsi ramenée à respectivement – 6 % et – 13 %.

Après un 1^er semestre décevant, les transactions > 5 000 m² ont été plus nombreuses au cours de l’été avec 15 signatures dont 3 > 20 000 m², la baisse des volumes restant toutefois conséquente sur un an (- 30 %) et par rapport à la moyenne sur 10 ans (- 37 %). Le créneau 0 – 1 000 m² poursuit sa bonne dynamique (+ 12 % sur un an), les surfaces 1 000 m² – 5 000 m² progressent de + 10 % à la faveur d’un marché parisien très actif (+ 33 %).

Ces résultats, certes en progression, sont encore le reflet d’une situation économique compliquée venant contraindre les entreprises dans leurs choix et décisions immobilières. L’attentisme et la prudence s’imposent très souvent chez les entreprises, les propriétaires tentant de s’en accommoder avec en outre des niveaux d’avantages commerciaux consentis très élevés. La concurrence des renégociations reste quant à elle aussi vive. La baisse de l’offre immédiate sur le trimestre, à la faveur notamment de l’écoulement progressif de l’offre de qualité, laisse quant à elle apparaître des situations de sous-offre dans certains secteurs qui pourraient permettre, à terme, aux avantages commerciaux de refluer.  »

 

> Pour en savoir plus, consulter notre MarketView Bureaux au 3ème trimestre 2015.

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Perspectives à retenir pour la fin d'année :

• Le contexte économique pèse sur les processus de prises de décisions et les délais de négociations
• L’activité devrait se maintenir au cours des prochains trimestres dans les principaux marchés, mais à un rythme toujours modéré
• Le stock de bureaux devrait rester stable
• L’offre de qualité continuera de se réduire, les livraisons d'immeubles de bureau neufs ou restructurés étant restreintes pour 2012
• La baisse des loyers devrait se poursuivre sur l’ensemble du marché à l’exception des secteurs où l’offre de qualité est rare
• Les avantages commerciaux resteront élevés malgré la baisse des valeurs locatives faciales, en particulier dans les sous-marchés où le stock reste élevé

Propos recueillis par CBRE auprès de chargés d'étude chez CBRE