Les bureaux à vendre à Paris sont conséquents mais certaines zones sont plus prisées par les entreprises. La capitale française est scindée en deux parties. D’un côté, la Rive Droite et ses grands quartiers Opéra, Bourse et l’étoile avec ses deux grands arrondissements, le 16^ème et le 17^ème. Cette zone compte un parc de bureau de 12 700 000 m² avec une offre immédiate de 585 000 m² dont 55% de locaux en état d’usage, 29% de rénovés et 16% de neufs/restaurés. De l’autre, la Rive Gauche est présente avec ses trois pôles tertiaires Montparnasse, le Front de Seine, et l’aménagement de la ZAC. Elle comprend un parc de bureaux de 4 300 000 m² et une offre immédiate de 146 300 m² dont 72% de bureaux en état d’usage, 19% de rénovés et 10% de locaux neufs/restructurés. Les bureaux à vendre à Paris sont donc important. Les immeubles les plus emblématiques de la Rive Gauche sont Bercy – Ministère des finances (12^ème), la Tour Montparnasse (15^ème), Balardgone (15^ème), Atlantique Montparnasse (14^ème et 15^ème) et Les Ponants (15^ème).

Suivant les arrondissements, le type et la taille de bureaux à vendre à Paris diffèrent, de même pour les prix. En effet, à Paris Rive Gauche, pour les quartiers business, les prix peuvent fluctuer entre 5 300€/m² et 12 600€, quant à ceux situés sur la Rive droite, entre 5 300€/ m² et 13 100€. Que vous soyez une start-up ou une entreprise établie, des offres de ventes de bureaux sont faites pour vous.

CBRE, N°1 mondial du conseil en immobilier d’entreprise, vous présente de nombreuses annonces de bureau à vendre à Paris :

Certaines PME mais plus généralement les professions libérales, associations, fédérations et ambassades privilégient la formule qui consiste à investir dans ses bureaux.

Les quatre motivations des entreprises qui font l’acquisition de leurs bureaux :

• L’indépendance : L’entreprise ne dépend plus du bon vouloir d’un propriétaire qui ne souhaiterait pas renouveler son bail ou qui augmenterait le loyer.
• La maîtrise des coûts : Le coût de l’investissement se calcule facilement en cas de financement par un emprunt et peut servir à définir un loyer.
• La constitution d’un patrimoine immobilier en capitalisant un actif (Cela pourra s’avérer fort utile en cas de difficultés financières ou de départ à la retraite).
• La rentabilité se situe aux alentours de 5% (versus 2 à 3% en habitation).

Quels sont les différents montages financiers ?

L’acquisition des murs peut être effectuée par l’entreprise elle-même ou par une ou plusieurs personnes (dirigeant(s), associés, proches collaborateurs ou famille). Dans le 1er cas, les murs sont inscrits à l’actif du bilan, ce qui augmente la valeur de l’entreprise et donne une meilleure garantie aux banques en cas d’emprunt. Dans le second cas, le recours à une SCI permet de détenir les murs du bien immobilier et de les louer. La SCI assure la protection du patrimoine immobilier contre les éventuelles difficultés financières de l’entreprise : en cas de faillite, le bien immobilier n’appartenant pas à l’entreprise, les dirigeants le détiennent toujours. La souplesse est totale, il est possible de vendre l’entreprise sans les murs et inversement mais aussi de louer les murs à une autre entreprise.

> Pour + d’info, consulter notre étude du marché de la vente de bureaux en IDF datée de février 2014.
Points clés : La demande des entreprises progresse, les taux d’intérêt sont attractifs mais les projets doivent répondre aux exigences élevées des banques.
On note un nouveau fléchissement de l’activité en 2013 avec 114 200 m² vendus (- 4 % sur un an). Paris s’en sort mieux avec un rebond de + 46 % sur un an (63 600 m² vendus).
La baisse des prix semble enclenchée mais à un rythme modéré et 480 700 m² de surfaces de bureaux < 5 000 m² sont disponibles à la vente au 1er janvier 2014.

> Toutes nos offres de bureaux à vendre à Paris et bureaux à vendre dans le 92.

L’achat de ses locaux professionnels correspond à une double motivation, professionnelle et patrimoniale. Pour cet achat, trois mécanismes principaux sont envisageables. Parmi eux, l'achat démembré, encore peu utilisé par les PME, peu s'avérer un choix très pertinent.  

– Achat du bien immobilier par l’entreprise.
Cette solution est à écarter car elle présente le double inconvénient : constituer un frein à la revente à terme de la société à un successeur et pénaliser le propriétaire au niveau de la plus value en cas de vente séparée des murs.
 

– Achat du bien immobilier à titre personnel (ou à travers une SCI) avec location à l’entreprise.
Il s’agit du schéma le plus couramment rencontré à travers l’externalisation des murs dans le patrimoine.
 

– Achat démembré : la nue propriété à titre personnel et l’usufruit par l’entreprise. Le démembrement temporaire (usufruit à durée fixe) est mis en place dès l’acquisition du bien (ou à tout moment après l’acquisition)

L’option de démembrement temporaire peut être la meilleure solution pour votre PME.
Voici la liste des avantages :

• Le nu propriétaire n’est pas imposé pendant la durée de l’usufruit au titre des revenus locatifs (absence de loyers).
• Les biens possédés en nue propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF.
• L’usufruit acquis par l’entreprise peut être amorti (et donc une partie de la valeur de la propriété entière), ce qui n’est pas possible avec une SCI soumise à l'Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques détentrice du bien en pleine propriété. 
• Au terme de l’usufruit, le nu propriétaire récupère sans frais, ni formalité la pleine propriété du bien.
• En cas de vente du bien immobilier, le propriétaire personne physique (ou SCI soumise à l’IRPP) bénéficiera au titre de l’impôt sur la plus value immobilière des particuliers d’un abattement de 10% par an à compter de la 5ème année de détention. Le point de départ de la détention étant fixé à la date de l’acquisition de la nue propriété.

Pendant la durée de l’usufruit, l’entreprise supporte les charges et la fiscalité immobilière afférente (taxe foncière, taxe bureaux…). Elle effectue toutes les réparations d’entretien sans être tenue des grosses réparations sauf si celles-ci sont occasionnées par un défaut de réparations d’entretien.

Au terme de l’article 669-II du Code Général des Impôts, la valeur de l’usufruit est estimée à 23% de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit… Par déduction la valeur de la nue propriété correspond au 77% restants.
 

Propos recueillis par CBRE auprès de consultants en immobilier chez CB Richard Ellis