Pour les locataires de locaux professionnels,quelle est la fiscalité applicable aux loyers et charges qui sont facturés par les bailleurs ?

Nous allons nous intéresser aux 2 options qui peuvent se présenter à vous.

Avant toute chose, gardez en tête que le propriétaire est l’unique décisionnaire d’une location avec ou hors TVA. 

I. Situation globale

Lorsque vous louez des bureaux, vous faites face à 3 types de frais :

  • Le loyer               
  • Les charges & réparations

 à payer à chaque échéance

  • La fiscalité

 à payer une fois l’an pour chaque taxe

 

La fiscalité comprend la taxe foncière, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et la taxe des bureaux IDF (selon votre localisation). La plupart du temps la fiscalité est refacturée par le propriétaire au locataire.

 

II. LOCATION EN TVA

La location en TVA reste le cas le plus rencontré par les locataires de bureaux même s’il s’agit d’un régime optionnel.

Lorsque le propriétaire choisit de louer en TVA alors celle-ci s’applique sur les loyers et la fiscalité refacturée :

  • Les Loyers sont facturés avec la TVA en sus
  • La Fiscalité Immobilière locale est obligatoirement facturée avec la TVA en sus
  • Par contre, en ce qui concerne l’ajout de la TVA aux charges, on distingue 3 cas :
 1.             Si les charges font l’objet de provisions alors elles peuvent vous être facturées sans TVA (obligation pour votre bailleur de procéder à une régularisation chaque fin d’année).
       2.   Charges  et réparations récupérables au sens de la loi du 6 juillet 1989 (même si votre régime de location n’est pas régi par ce texte) et fixées par les décrets 87-712 et 713 du 26 août 1987 ainsi que 82-955 du 9 novembre 1982 : elles peuvent vous être refacturées sans TVA en sus

 3.  Charges et réparations non récupérables au sens de la loi du 6 juillet 1989 (même si votre régime de location n’est pas régi par ce texte) mais mises par convention à votre charge : elles sont toujours refacturées avec TVA en sus.

En d’autres termes, même si vous êtes dans un bail commercial, les charges qui sont récupérables dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas refacturées avec de la TVA en sus. Les autres charges sont refacturées avec la TVA en sus.

 

La location en TVA est très largement l’option choisie par les propriétaires mais voyons à présent le 2e cas de location qui peut se présenter à vous : la location hors TVA.

 

III. LOCATION HORS TVA

Si votre bailleur reste dans le régime de location de droit commun, vous aurez  2 cas en fonction de la date d’achèvement de votre immeuble.

  • Pour les Loyers :

a) Si l’immeuble date de -15 ans


Vous n’aurez pas de taxes supplémentaires à payer

 

b) Si l’immeuble date de +15 ans

  1.   Votre bailleur (personne physique ou société de personnes) n’est pas soumis à l’IS :
 Aucune taxe à rajouter au loyer
   2 .       Votre bailleur est une société soumise à l’IS ou une des personnes associées de la société est soumise à l’IS :
 La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) est ajoutée au loyer, soit 2.50%
  • La Fiscalité Immobilière locale : son régime est calqué sur celui des loyers. Si la CRL s’applique au loyer, alors elle s’appliquera également à la fiscalité.
  • Les Charges et réparations : il n’y a aucune taxation supplémentaire dans tous les cas.

 

 POURQUOI LA LOCATION EN TVA EST-ELLE PLUS COMMUNE ?

Prenons l’exemple concret d’un acquéreur X qui achète un immeuble neuf de 1 000 000€ ; il devra s’acquitter de 1 196 000€ auprès du vendeur. Les 196 000€ supplémentaires correspondant à la TVA.

Pour pouvoir récupérer ces 196 000€, il faut que le nouveau propriétaire X ait une activité assujettie à TVA …d’où le choix de l’option TVA pour la location. En contrepartie de la récupération quasi immédiate de ces 196 000€ le propriétaire s’engage à rester dans le régime TVA pendant 20 ans, faute de quoi il devra rembourser au fisc les 196 000€ au prorata des 20èmes restant à courir.

Il en est de même si un propriétaire a dû s’acquitter de sommes importantes pour effectuer des gros travaux au titre desquels il a récupéré la TVA quasi immédiatement.

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