En droit français, les règles du bail commercial sont particulièrement protectrices des intérêts du locataire, en instaurant notamment un droit au renouvellement du bail. Un bailleur qui, sans motif grave et légitime, refuserait le renouvellement d’un bail s’exposerait à payer à son locataire une compensation financière appelée indemnité d’éviction.

Pour un locataire, la privation de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction ne pourrait résulter que d’un comportement fautif de sa part. Les motifs les plus fréquemment invoqués par les bailleurs sont par exemple le non-paiement du loyer, le non-respect de la destination du bail ou encore la violation des dispositions liées à la sous-location.
Or, sauf quelques exceptions, il existe une obligation souvent mal connue, qui peut potentiellement avoir des effets dramatiques pour un locataire : l’obligation d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

L’obligation de s’immatriculer…

De jurisprudence constante, l’immatriculation du locataire doit être effective à la date de délivrance du congé ou à la date de la demande de renouvellement.

Si ça n’est pas le cas, le locataire ne pourra se prévaloir du bénéfice du droit au renouvellement ou du droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

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Prenons un exemple concret. En fin de bail, un locataire non immatriculé au RCS reçoit de la part de son propriétaire un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La situation ne pourra jamais être régularisée par le locataire : il ne pourra plus faire sa demande d’immatriculation après la réception du congé. A la date d’échéance du bail, il devra quitter les lieux sans pouvoir être indemnisé par le bailleur ! … pour une activité réellement exercée dans les lieux !
Un arrêt du 22 septembre 2016 est venu confirmer la sévérité des juges concernant le respect de cette obligation incombant au locataire.
Dans cette affaire, la Cour de cassation a dénié à un locataire son droit au renouvellement ou au paiement d’une indemnité d’éviction au motif que l’activité exercée dans les lieux ne correspondait pas précisément aux activités visées à l’extrait Kbis.

Locataires, pensez-donc à bien vérifier vos extraits Kbis !

Auteur : Matthieu Robillot Département Juridique CBRE

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